Muchos amigos nos preguntan cómo se forman las burbujas inmobiliarias y cómo se pueden detectar. Basándonos en experiencias de otros países así como en la burbuja que se dio en Lima durante el periodo 1996-1999, sintetizamos a continuación nuestras ideas al respecto.

¿Cómo se forman?

• El consenso empieza a creer que la inversión inmobiliaria siempre será un camino seguro y sin límites de crecimiento.
• La abundancia de fondos, las bajas tasas de interés y la falta de inversiones alternativas, lleva a los inversionistas a comprar o invertir en cualquier cosa, incluyendo inmuebles sobrevalorados.
• Esquemas de inversiones inmobiliarias complejas que no pueden ser explicados en su totalidad o en relación con un inversor, toman vigencia y vigor. Los inversores empiezan a creer en estrategias de inversión que no entienden.
• La multitud se limita a imitar a los líderes. ¡Todos a bordo! Por doquier se escuchan historias de que tal o cual persona hizo tanto dinero invirtiendo en inmuebles.
• Los precios sobrepasan ampliamente el nivel normal de precios, y luego los “analistas” empiezan a justificar tanto las diferencias excepcionales de precios con respecto al pasado, como los retornos (yields) bajísimos sobre la inversión.
• El miedo a perder el tren se hace cargo. Los inversores, incluso los especializados, empiezan a creer que el copiar/pegar funcionará para siempre. Todos avanzan en carrera en la misma dirección, pujando precios cada vez más altos. Las propiedades se venden a gran velocidad, en planos, e incluso antes que las autoridades aprueben el proyecto ¡e incluso antes que se zonifique el suelo a urbano!
• Los accionistas presionan a los directores de bancos a mejorar utilidades, ROI y ROE, y a ganar participación en tan pujante mercado. Los directores aceptan de buena gana dicho reto dado que sus bonos por desempeño se vuelven mucho más interesantes. El análisis de riesgo se relaja en los bancos, se baja la valla porque, supuestamente, el hipotecado promedio ha mejorado. El dinero fluye como el agua a cualquier cosa o cualquier persona con un nueva idea de inversión o uso inmobiliario.
• Emergen figuras de culto para el nuevo paradigma. Los medios de comunicación promueven la imagen y figura, no la sustancia.
• La burbuja dura más de lo esperado. Los críticos son despedidos, acallados o marginados. “¡Qué cisne negro ni qué ocho cuartos, ¿es que no lo ves? esto es un océano azul!”. Es la era de los propietarios de metros cuadrados.
• Los niveles de desocupación inmobiliarios aumentan dado que el propósito de la inversión inmobiliaria se convierte en especulación para la reventa y no en inversión con miras a uso propio o con el propósito de obtener alquileres.
• Los primeros esquemas de fraude o colapso surgen como parte de las primeras grietas en el show de la burbuja: Personas que dieron un adelanto por un inmueble cuya entrega siempre se posterga, colapsan esquemas de inversión conjunta que prometían maravillosos y seguros retornos, caen tinglados piramidales que se basaban en los préstamos, incluso bonos estructurados por prestigiosos bancos empiezan a requerir refinanciaciones.
• Por último, todo el mundo empieza a tener una razón por la cual los precios ya no pueden seguir subiendo. Los nuevos compradores se esfuman. Entramos al momento limbo, en el cual todo el mundo sabe que va a pasar algo pero no con total certidumbre.

¿Cómo explota una burbuja?

• Los inmuebles no son como el pan, producto con el que se puede alterar la oferta de un momento a otro. La maquinaria inmobiliaria continúa suministrando inmuebles, incluso cuando los promotores inmobiliarios ya han detectado un ajuste en el mercado y cuando los compradores ya se han retirado.
• Hay un aumento de los costes por intereses y un aumento en la percepción de riesgo. Los prestamistas y accionistas prefieren retirarse del mercado y obtener la mayor liquidez posible. Los que siguen prestando, lo hacen con intereses muy altos.
• Los negocios empiezan a cerrar -parcial o totalmente- y a reducir personal. La crisis se torna personal y familiar. Los hipotecados se atrasan en los pagos.
• Con el fin de obtener liquidez, los promotores inmobiliarios empiezan a bajar los precios, todos intentan tomar la misma salida al mismo tiempo. Los precios entran en caída libre.
• Con el fin de ser mejores candidatos para tomar dinero prestado, algunos promotores inmobiliarios -e incluso bancos o cajas de ahorro fuertemente expuestos al negocio inmobiliario- recurren al maquillaje contable. Algunos fraudes se descubren y esto produce más pánico.
• Los gobiernos intervienen con fondos del Estado y dan la oportunidad, a los inversores amigos del partido gobernante de turno, a salir del mercado a precios aún inflados o a obtener préstamos “blandos”.
• Las entidades financieras ejecutan a los hipotecados muy atrasados y ponen en venta un gran stock de propiedades, con lo cual, el desbalance entre oferta y demanda se hace aún mayor y la caída de precios también.
• Los precios caen en dos estilos: a) a la norteamericana (ajustes de precios significativos y una duración de crisis inmobiliaria de 3 a 5 años) o b) a la alemana o japonesa (ajustes de precios pequeños pero de muy larga duración +10 años). Muchos creen que el panorama b) es lo que le espera ahora a España.
• Las propiedades se demoran en vender muchos meses e incluso años. Ya nadie se pelea por ellas. Es la era del comprador con liquidez.

Reglas para Vivir

• No extrapolar el futuro desde el presente. “Las cosas cambian” dijo Heráclito.
• Aprender de la historia y no acometer inversiones sin sopesar todos los riesgos. ¿Qué sucede si pierdo el empleo? ¿Qué sucede si entramos en crisis y bajan mis ventas o ingresos? ¿Qué sucede si sube la tasa de interés? ¿Qué sucede si el siguiente gobierno no es favorable a mis intereses?
• No vivir más allá de las propias posibilidades económicas.
• Una vez que uno se da cuenta de que tiene problemas financieros, afrontarlos es lo mejor, intentando cortar las pérdidas de raíz. Hemos visto personas empeorar su situación al intentar aferrarse, en plena crisis nacional y personal, a precios de salida irrealizables.
• Aplicar siempre el sentido común y criterios económicos claros, no guiarse por lo que la mayoría piensa o hace.

Recordamos las palabras de un empresario alemán de gran éxito al que le preguntaron cuál era la fórmula de su brillante desempeño en los negocios. Respondió: “Tal vez la razón principal sea que vendo caro cuando me quieren comprar y compro barato cuando me quieren vender”.

 

Publicado por: Alfredo Graf & Asociados