Parque Arauco, una de las pocas inmobiliarias que en medio de la crisis siguió realizando algunas inversiones de importancia en el sector de retail inmobiliario, publicó hace pocos días un comunicado sobre resultados del 4to trimestre de 2009. Para esta nota, nos interesa específicamente el desempeño del Megaplaza Norte en relación al año 2009.

Hay varios puntos que pintan el panorama:

• Megaplaza Norte creció ponderadamente unos 5,000 M2 para el 2009.
• Las ventas de sus inquilinos bajaron 13.1% por M2 y 6% en términos absolutos.
• La ocupación se mantuvo al 100%.
• La renta promedio se mantuvo invariable en 42 US$ / M2.
• Las tiendas ancla representaron el 72% de las ventas del mall, 5% menos que el año anterior.
• A pesar de la caída en ventas absolutas y por M2, Megaplaza Norte facturó 10% más en el año y 7,8% más en el último trimestre, ambos comparados con el 2008.



Los disminuidos volúmenes de venta de los inquilinos y los propios resultados económicos de Megaplaza Norte podrían parecer contradictorios. Esto sin embargo se puede explicar. Creemos que es el resultado de un cambio en el mix de venta y condiciones de alquiler en el centro:

• Un mayor % de la venta se encontraría en tiendas pequeñas, las cuales pagan una porcentaje mayor sobre sus ingresos.
• Los nuevos inquilinos, así como algunas renovaciones de contrato, tendrían condiciones más ventajosas para Megaplaza Norte.

Una acertada gestión, ofrece a los accionistas de Megaplaza Norte, un incremento de 5% en el EBITDA y lo sitúa en casi 36 millones de soles para el año 2009.

Si hacemos un ratio simple entre este resultado y el valor de los activos inmobiliarios según la última tasación (histórica) que asciende a 39 millones y medio de dólares, veremos que el retorno sobre los activos del Mega Plaza Norte es de 32%. Un resultado excepcional. Es claro que según un método contable que considere “Fair Value”, el resultado sería inferior.

En conclusión, tenemos un Mega Plaza Norte exitoso que capea la crisis muy bien en el 2009 a pesar de que sus inquilinos sí hayan sentido la disminución de la actividad económica.

Publicado por: Alfredo Graf & Asociados