Cuando se nos presenta el requerimiento de un servicio determinado, conviene siempre recurrir a un especialista cuya experiencia y conocimiento nos brinde seguridad y la garantía de una correcta atención.

En los últimos años hemos sido testigos de un importante desarrollo de proyectos inmobiliarios tanto residenciales como comerciales y corporativos; ello como consecuencia del creciente dinamismo del sector en nuestro país.

En el Perú como en tantos otros países del mundo, la actividad en Real Estate o intermediación inmobiliaria ha ido cobrando una significativa importancia.
Coincidentemente, en Diciembre del 2010 ha entrado en plena vigencia el D.L. 29080 “Ley de Creación del Registro del Agente Inmobiliario” que regula y formaliza la actividad de corretaje y asesoría para la venta y arrendamiento de inmuebles en el territorio nacional; asignando un número de registro a aquellos profesionales que han cumplido con los requisitos exigidos por esta norma.

Esta actividad que durante años se desarrolló carente de un reconocimiento por parte del Estado y sin una normativa legal que la regule, encuentra a partir de la publicación de la mencionada ley, un sustento jurídico que formaliza la actividad del agente inmobiliario.

Vender o alquilar un inmueble, no es cosa fácil, requiere considerar una serie de etapas que van desde lo legal hasta la adecuada valorización comercial del inmueble que determine el precio correcto para llevar a cabo la transacción.

Cuando un propietario decide poner a la venta su inmueble, además de definir el precio con el que saldrá al mercado, requiere conocer el estado registral de su propiedad. La revisión de documentos se hace imprescindible, ya que al momento del cierre, el comprador le solicitará entre otros, la copia literal de la partida registral, la constancia de pago de los impuestos municipales, y en caso de ser necesario, certificado de parámetros, certificados de nomenclatura y numeración, declaratoria de fábrica, vigencia de poderes, sucesiones intestadas, etc.

Todo proceso de venta requiere además, de promoción y publicidad, mostrar la propiedad a los probables interesados, evaluando sus ofertas, así como participar de la delicada etapa de negociación que define el cierre de la operación.

La participación del agente inmobiliario en el proceso de venta descrito, supone para el propietario un importante aporte, ya que un especialista con la debida experiencia y conocimiento se hará cargo de este proceso.

Por otro lado, es importante destacar que el buen clima por el que atraviesa nuestra economía, permite a todos aquellos que desean adquirir un inmueble, contar con diversos productos de crédito que en el sistema financiero, tienen en la actualidad un gran atractivo.

El cierre de la operación pasa además, por la redacción de un Contrato de Arras en caso las partes así lo acuerden; del Contrato de Compraventa (Minuta), del pago de los impuestos -alcabala en caso del comprador, impuesto a la renta si fuera aplicable en caso del vendedor – firma de escritura pública y la consecuente y necesaria inscripción en los registros públicos.

Como podemos constatar, tanto para el propietario como para los compradores es fundamental la intervención del agente inmobiliario como actor que viabilizará el proceso de la transferencia, de manera técnica y profesional.

Es importante señalar, que este agente inmobiliario debe encontrarse debidamente registrado en el Ministerio de Vivienda, a fin de garantizar a las partes la calidad y profesionalismo en el servicio.

Por ello, si deseamos vender, alquilar o comprar un inmueble, no dudemos en considerar siempre los servicios profesionales de un experto inmobiliario. Ganaremos tiempo y dinero, pero sobre todo será garantía de éxito en esta importante y trascendente decisión.

Nos publican en el New York Times una de las espectaculares casas que tenemos en venta. Casa en Chorrillos promocionada por Alfredo Graf & Asociados en el NY Times

Revisando viejos papeles de familia me topo con estas fotografías. Una es la casa del Marqués de Torre Tagle que era Ortiz de Zevallos. Uno de sus descendientes, Felipe Ortiz de Zevallos, es el dueño de Apoyo, la firma evaluadora de opinión pública, y otro, el arquitecto Augusto Ortiz de Zevallos es hoy concejal de la Municipalidad de Lima, cargo al que llegó como miembro de la lista de Susana Villarán. Hoy esa casa es el Ministerio de Relaciones Exteriores.

También está la casa que fue de la familia Pezet. Los Pezet tuvieron poder en el Perú republicano, poder militar, político y económico, y en ese orden como era de suponer. Juan Antonio Pezet combatió con Simón Bolivar por la independencia. Fue triunfador en la batalla de Junín con Bolivar, y en la de Ayacucho con Sucre. Cuando el Virrey La Serna capitula, los españoles abandonan el Perú, se llevan lo que pueden y dejan mostrencas sus propiedades que son tomadas por los vencedores del ejército libertador. En agradecimiento por sus campañas militares, Bolívar le entrega en propiedad al General Juan Antonio Pezet, el pequeño balneario de Chorrillos al sur de Lima que había pertenecido a la familia Goyeneche que huyó a España. Allí Pezet se construye un palacete que aparece en la foto adjunta. Dona un terreno grande donde construyen la Escuela Militar de Chorrillos, la misma que hasta hoy subsiste.

En la Plaza Meliú, hoy Plaza San Martín, en el centro de Lima, Pezet toma un amplio terreno donde levanta su casa que ocupa hasta que las tropas chilenas toman Lima en 1881 y la hacen cuartel para sus oficiales. La ocupación chilena de Lima destruye y expropia todas la propiedades de los Pezet. Terminada la guerra, una familia Salinas toma la casa que fuera de Pezet y es la que aparece en otra foto adjunta. Tiempo después un grupo de adinerados limeños compra esa casa y la convierte en lo que hoy es el Club Nacional.

En 1862 eligen Presidente de la República al general Miguel San Román que lleva de vice presidente a su compañero de armas, el general juan Antonio Pezet. A los pocos meses muere San Román y Pezet toma la presidencia, hasta 1865 en que el general Mariano Ignacio Prado lo destituye con un golpe de estado.

Los nietos del general Pezet combaten en la Guerra con Chile. Alfonso lo hace en Tarapacá, Carlos, de 22 años, cae en El Alto de la Alianza, y Adolfo, mi abuelo, hace la batalla de Miraflores a los 14 años.

Pero no todos los Pezet se dedican a la política. Hace muchos años, un Pezet se va a México, se casa y se radica allá. A una descendiente de él la eligen el año pasado Miss Simpatía Internacional. Se llama Alejandra Pezet y es la que aparece en la foto adjunta. Podríamos traerla para conocer a la prima.

Agradecemos a nuestro amigo, el Sr. Felipe de Lucio, por permitirnos publicar esta nota de la cual él es autor.

Los Marsano en Miraflores

Tomassio di Marsano vino della Italia nel sicolo XIX con un po di danaro que portava de su natale Genoa. En Lima se convirtió en el prestamista con que siempre soñó, exigiendo bienes raíces en garantía a sus préstamos. Fue así como se fue haciendo de propiedad inmueble a medida que sus deudores no le pagaban. Al sur de Lima había fundos agrícolas en una zona llamada Santiago de Surcos, precisamente por los surcos de tierra que allí había. Marsano se fue haciendo de a pocos de pequeños fundos en ese lugar hasta conformar una sólida hacienda agrícola que llamó Surco. Siguió con su práctica usurera y fue reuniendo más propiedad agrícola hasta llegar al lindero con el antiguo balneario de Miraflores. A esta adición, por ser más pequeña, la llamó Surquillo y colindaba con el antiguo fundo Miraflorino llamado Leuro, propiedad del financista alemán de nombre Schell que terminaría siendo alcalde de Miraflores.

En ese tiempo el balneario de Miraflores era pequeño. Ocupaba un parche urbano limitado desde el norte por lo que hoy es la avenida Ricardo Palma y por el sur hasta la calle Colina, hoy avenida Benavides, y desde el ferrocarril Lima Chorrillos por el este hasta la Bajada a los Baños por el oeste. La línea de ese ferrocarril venía del sur por lo que hoy es la avenida Bolognesi en Barranco, entraba a Miraflores por la hoy avenida República de Panamá y en el cruce con la hoy avenida Aramburú hacía una inflexión y tomaba el norte por la hoy Vía Expresa hasta llegar a Lima, entrando por el hoy jirón Carabaya hasta la Plaza Meliú, hoy Plaza San Martín, ahí terminaba la línea férrea en una gran estación ubicada en lo que después sería el cine Metro.

Miraflores estaba circundado por haciendas agrícolas. Al oeste el fundo Porta de la familia de don Domingo Porta. Hacia el norte la hacienda Santa Cruz de la familia Gutiérrez, sefarditas que vinieron de Lambayeque donde habían sido dueños de la hacienda Pomalca que vendieron a los de la Piedra. La casa hacienda de los Gutiérrez era lo que hoy es la embajada de Brasil. Esa hacienda se extendía por todo lo que hoy es la avenida Santa Cruz desde el mar hasta el ferrocarril. Por eso se llama Óvalo Gutiérrez, ellos donaron el terreno para construir el Colegio Santa María, también otro donde se levantó después la Gran Unidad Escolar Agustín Gutiérrez que después le cambiaron el nombre a Alfonso Ugarte.

En el sur estaba el pequeño fundo Leuro que cuando lo urbanizaron, entre lo primero que hicieron fue el Hotel Leuro en la esquina de Benavides con Grimaldo del Solar. Al este, al otro lado del ferrocarril, Marsano empezó a urbanizar Surquillo con el fin de alojar a la gente pobre de Miraflores, en especial al servicio doméstico y construyó ahí el Cementerio de Surquillo. Luego Marsano entró a comprar viejas fincas en el Miraflores que colindaba con Surquillo. Allí construyó el hotel y el cine Marsano, y un poco más allá hacia la avenida Leguía, después llamada Arequipa, construyó un gran palacete que fue su casa de residencia y es donde murió.

Sus herederos urbanizaron la hacienda Surco que resultó siendo un distrito para los nuevos ricos de Lima.

La familia Marsano compró propiedades mineras en Castrovirreyna que nunca trabajaron sino que las arrendaron por altas regalías a la Volcan Mines Ltd, la que con otros formó la Castrovirreyna Mining Company para operar esas minas. Tiempo después, uno de los Marsano, David, compró una ‘agotada’ mina de oro en Parcoy que resultó siendo un emporio de riqueza, Hoy es la minera Marsa, propiedad de los herederos del difunto David Marsano.

Tomás Marsano llegó a amasar una gran fortuna, pero a su muerte sus herederos se enfrascaron en juicios que duraron hasta veinte años, y que terminaron dejando a varios abogados bien pagados y a los herederos con poca o ninguna herencia.

El Jueves 02 de Setiembre de 2010 ha sido publicada en el diario oficial El Peruano, la Ley 29571 referida al Código de Protección y Defensa del Consumidor, también conocido como Código de Consumo. Dicho texto se logró luego de una larga espera y de un sano debate que contó con la intervención de diversos gremios de la sociedad civil (en el cual Alfredo Graf & Asociados participó por invitación de la Cámara de Comercio de Lima, en la Mesa de Trabajo relativa a Servicios Inmobiliarios).

El Código de Consumo regula actividades tan diversas como las referidas a productos financieros, salud y seguridad, calidad de alimentos, publicidad, servicios educativos entre otros; todo ello con la finalidad de proteger los derechos de los consumidores, promoviendo la información y fomentando la libertad de elección, bajo un marco de libre competencia.

En su articulado, el Código dedica todo un capítulo a tratar las operaciones de consumo relativas a productos o servicios inmobiliarios. Curiosamente sin embargo, el citado Código restringe tácitamente dichos productos y servicios al ámbito de la compraventa de bienes inmuebles, sin hacer mención a contratos de arrendamiento, los que en definitiva caen dentro de la clasificación de servicios inmobiliarios (lo que se infiere de la lectura del Artículo 76º del cuerpo legal incoado, cuando señala “el derecho del consumido a la información, obliga al proveedor de productos y servicios inmobiliarios a informar sobre las características del inmueble que está adquiriendo…”).

A fin de regular adecuadamente las actividades inmobiliarias de consumo, el Código clasifica los diversos tipos de productos inmobiliarios detallados como: 1. bienes futuros (lotes en proceso de habilitación urbana o departamentos en construcción), 2. bienes terminados (lotes independizados o departamentos construidos de estreno) y, 3. bienes de segunda mano o que no son de estreno (casas o departamentos que ya han tenido dueño); dando una especial atención a la regulación de operaciones de compraventa de departamentos en construcción.

El Consumidor, en mérito al Artículo 79º del Código, tiene derecho al momento de recibir el inmueble que ha adquirido, a exigir al proveedor la reparación del inmueble, reducción del precio, resolución o rescisión del contrato en caso que existan cambios en el metraje, se presenten desperfectos, o se hubieran modificado las características y condiciones del inmueble.

El proveedor por su parte, debe implementar periodos de garantía, en algunos casos incluso hasta cinco años luego de emitido el certificado de finalización de obra, si el desperfecto que se produce corresponde a algún aspecto estructural de la propiedad.

EL ROL DEL AGENTE INMOBILIARIO

El Artículo 76º del Código de Consumo considera como proveedor, tanto al que ofrece bienes inmobiliarios –léase constructoras o empresas urbanizadoras por ejemplo-, como al que ofrece servicios inmobiliarios –referido principalmente a la actividad del agente inmobiliario-. La Exposición de Motivos, al extenderse sobre dicho punto, señala que tal redacción tiene por finalidad “que se considere como proveedor, tanto al agente que desarrolla las actividades de comercialización, incluyendo la promoción de bienes inmuebles como al consultor de productos o servicios inmobiliarios.”

En dicho sentido, tanto el proveedor de productos, como el proveedor de servicios inmobiliarios, con igual responsabilidad, están en obligación de informar al consumidor sobre las características generales del inmueble, habilitación urbana, autorizaciones municipales, declaratoria de fábrica, reglamento interno, materiales de construcción, acabados, y demás información relevante.

Al iniciar el segundo semestre del 2010, año en el que el Sector construcción ha continuado cuesta arriba y en el que se sigue hablando de “boom inmobiliario” en nuestro país, quisiéramos hacer un breve comentario centrándonos en lo ocurrido en el distrito de Surco.

A propósito de haber ocupado el primer lugar en el ranking publicado por la Municipalidad de Lima Metropolitana, como el distrito en el que mayor cantidad de operaciones inmobiliarias se realizaron durante el 2009, debemos señalar que los edificios y proyectos inmobiliarios corporativos han ido ganando terreno de forma notoria en este extenso distrito, que hace algunos años se caracterizaba principalmente por sus construcciones residenciales.

Si bien es cierto San Isidro – seguido de Miraflores- continúa siendo el distrito emblemático en lo que al sector comercial y ubicación de oficinas se refiere, ambos están cediendo ahora la posta a Surco, en donde lujosos edificios y proyectos corporativos han cambiado el rostro y el concepto residencial que se tenía del distrito perfilándolo como el nuevo centro corporativo de Lima.

Nuevos centros empresariales entre los que destacan, “La Encalada”, “Monterrey”, “El Polo”, el edificio de oficinas “Qubo” y “Monterrico Plaza” ambos en la Av. Manuel Olguín, así como el “Centro Comercial Chacarilla”, pintan una nueva realidad inmobiliaria para Surco, que se está destacando entre otros aspectos por brindar menores restricciones para obtener las licencias requeridas así como por su estratégica cercanía a las zonas residenciales e industriales, pensemos también en La Molina y en Ate Vitarte. Sus características geográficas lo están convirtiendo en el favorito de empresas y profesionales que buscan instalar allí su centro de operaciones.

Sin embargo, creemos que existe una importante demanda desatendida en los profesionales independientes, como abogados o arquitectos, así como en empresas más pequeñas de 20 ó 30 personas que buscan instalarse en oficinas A1, y pueden encontrar en Surco el inmueble requerido.

Hay todavía mucho por hacer y sin duda inversionistas emprendedores tendrán en cuenta este desplazamiento de las preferencias en el sector inmobiliario de Lima, para el desarrollo de proyectos futuros.

Es sabido que la economía tiene como objetivo estudiar la correcta distribución de los recursos escasos. En otras palabras, analiza la relación entre los recursos, que son de carácter limitado (oferta) y las necesidades (demanda), que son de carácter ilimitado.

Las necesidades siempre serán prácticamente infinitas. Ambos conceptos, oferta y demanda, encuentran sin embargo su equilibrio a través del precio. En un libre mercado, los movimientos de precio siempre lograrán mantener el equilibrio entre la oferta y la demanda.

No se puede hablar por tanto de “demanda insatisfecha” en un mercado libre. También es incorrecto hablar de “demanda excesiva” o “demanda que excede a la oferta”. La demanda siempre excederá a la oferta si los precios son más bajos que los que el mercado establece. Por otro lado, la oferta siempre excederá a la oferta si los precios son más altos que los que el mercado establece.

No entiendo los titulares de diarios que indican, como ha indicado el diario Gestión hoy: “Demanda de viviendas en Lima supera hasta cinco veces la oferta”. Hay incluso analistas supuestamente serios, que estilan hablar de demanda insatisfecha como si se tratara de una característica propia de un mercado operativo. Este uso es incorrecto.

¿Qué significaría entonces demanda insatisfecha para ellos?

¿Que cuando las viviendas están por debajo del valor de mercado hay más demanda que oferta?

No se necesita ser un entendido para saber que eso siempre ocurrirá así. ¡Por supuesto que todos queremos comprar viviendas baratas!
Lo único que se logra con un titular de este tipo, es obtener impacto periodístico. No constituye sin embargo un tratamiento riguroso de la más elemental teoría económica.

En un mercado líquido cualquier incremento de la demanda en relación a una misma oferta, generará un aumento de precios.
La oferta y demanda se equilibrarán automáticamente:
En un momento dado X, siempre se generará más oferta a precios mayores y siempre se generará más demanda a menores precios.

Ver nota original de Gestión:

http://www.clippingmedia.com/custm/notas.php?cod=879895&pass=a7f7e5e9a67