OTORGAMIENTO DE PODERES EN EL EXTRANJERO PARA LA COMPRAVENTA DE INMUEBLES

Muchas veces, teniendo nuestra residencia en el extranjero, se nos hace necesario realizar algún tipo de trámite en Perú, como la compra o venta de una propiedad.

En esos casos tenemos dos alternativas: o viajamos a Perú para realizar el trámite personalmente y nos quedamos hasta su culminación, u otorgamos un poder a una persona (familiar o amigo) de nuestra absoluta confianza, para que nos represente y actúe como si fuéramos nosotros mismos.

El otorgamiento de poder no es tan complicado, pero sí requiere de la participación de especialistas legales para su redacción y tramitación; no es tan sencillo como “llenar un modelo” de esos que usualmente nos ofrecen en los consulados. Lo más recomendable, siempre, en el cien por ciento de casos, es optar por una asesoría personalizada que permita la extensión de un poder especial, que reúna todos los requisitos para el cumplimiento de nuestros objetivos en el trámite deseado.

Cuales son los pasos para otorgar un poder?
Elaborar un texto de poder en el que se incluya todas las facultades que se desean otorgar, y todos los datos relevantes, cumpliendo con las leyes peruanas a fin que dicho poder no sea observado en los registros públicos o notarías de Perú. Este texto debe ser elaborado por un abogado especialista en la materia y se emite como un modelo que será protocolizado en el consulado.
Solicitar un cita en el consulado peruano más cercano.
Acercarse al consulado portando su documento de identidad y el texto de poder.
El consulado deberá hacer entrega de dos documentos: un Testimonio Consular, y un Parte Consular. El Testimonio queda para el otorgante y en dicho documento se incluye de manera detallada todo el texto del poder. En el Parte Consular se incluye información similar, pero con la salvedad que ha sido emitido especialmente para ser presentado a registros públicos.
El Parte Consular debe ser enviado a Perú, a fin que se proceda con el trámite de legalización de firma del cónsul ante el Ministerio de Relaciones Exteriores.
Luego de ello, el Parte Consular se encuentra listo para ser presentado al registro público para su inscripción. La persona que presenta el documento es áquella que ha quedado autorizada para tal fin, en el mismo texto de poder.
Unos pocos días después, con la anotación del poder en el registro público, el apoderado se encontrara totalmente investido de las facultades necesarias para representar al otorgante, en el trámite que se desea realizar.

Como decíamos inicialmente, la redacción del poder debe ser impecable a fin de evitar observaciones o que el poder sea ineficaz para el trámite por el que fue otorgado.

Lo señalado en el párrafo anterior es más habitual de lo que podríamos suponer. Lamentablemente es muy habitual que los textos de poder que provienen del exterior para ser inscritos en el registro público peruano, muchas veces presentan una serie de deficiencias las cuales pueden evitarse, con la adecuada asesoría de especialistas en la redacción, extensión, e inscripción del poder.

JOSE LUIS PUERTAS ÁLVAREZ

Abogado

Graf & Asociados SAC

DECLARATORIA DE HEREDEROS

Cuando un familiar fallece, siempre se hace necesario efectuar un trámite legal denominado Declaratoria de Herederos, el cual tiene por objeto registrar quiénes son las personas que se encuentran legalmente investidas para recibir en herencia los bienes de la persona fallecida (también denominado “causante”).

En líneas generales, existen dos formas regulares de realizar una Declaratoria de Herederos y son la Sucesión Testamentaria, y la Sucesión Intestada.

La Sucesión Testamentaria supone que la persona fallecida haya otorgado testamento; esto (aunque existen otras formas) usualmente se realiza ante un Notario y en presencia de testigos.

Dicho testamento queda guardado en el acervo documentarlo notarial, hasta que se solicite su apertura, para lo cual se requiere exhibir la partida de defunción del testador. El trámite de apertura de testamento culmina con la extensión de un acta, la cual se inscribe en el Registro de Sucesiones del Registro Público.

Por otro lado, también existe la Sucesión Intestada, que es la forma más extendida de Declaratoria de Herederos en Perú. Para tal fin, se requiere presentar una serie de documentos debidamente actualizados como por ejemplo:

-Partida de Defunción del causante
-Partida de Matrimonio (en caso el fallecido haya sido casado y su cónyuge le sobreviva)
-Partida de Nacimiento de todos los hijos
-Certificado Negativo de Sucesión
-Certificado Negativo de Testamento
-Solicitud de Sucesión Intestada dirigida al Notario.
-Copia literal de los bienes inmuebles que hayan sido propiedad del fallecido

El análisis de estos documentos permitirán evaluar y confirmar la viabilidad del trámite de Sucesión Intestada.

En caso exista discrepancias en la redacción del nombre de la persona fallecida entre las partidas de defunción, matrimonio, o nacimiento, se hará necesario un trámite previo denominado Rectificación de Partida.

Una Sucesión Intestada puede tomar entre cinco a seis semanas, una vez iniciado el trámite.

JOSE LUIS PUERTAS ÁLVAREZ

Abogado

Graf & Asociados SAC

ALQUILER DE BIENES INMUEBLES

Aunque parezca que no es así, alquilar, en la mayoría de casos, es más difícil y supone más riesgos, que vender.
Alquilar una propiedad supone entregar nuestro capital obtenido con esfuerzo (en este caso el inmueble) a un virtual desconocido (el inquilino) con la esperanza que nos pague una renta mensual de manera puntual y responsable, y nos devuelva al final del contrato, el predio en las mismas condiciones en las que se lo entregamos al inicio del contrato.
Es comprensible en ese sentido, el temor que tienen los propietarios al momento de elegir a un inquilino, esperando que este sea una persona idónea para tal fin.
A fin de minimizar al máximo riesgos, y obtener las mejores condiciones de alquiler, así como el inquilino más idóneo, he aquí algunos consejos a los propietarios:
1. Asesorarse con un profesional. Un contrato de arrendamiento no es sencillamente “bajar un modelo de internet” o “cambiar datos en ese contrato que vengo usando hace años y me ha dado siempre buenos resultados”. Este tipo de comportamientos trae consigo muchas veces resultados incómodos y negativos para el propietario. Cada contrato de arrendamiento es un caso especial, y supone un análisis concreto y profundo, el cual debe ser efectuado por un profesional especializado en la materia.
2. Elegir adecuadamente al inquilino. El inquilino se convierte en el “socio” del propietario mientras dure el contrato, por lo que es muy importante elegir a la persona más idónea, es decir, alguien con la adecuada solvencia moral y económica para un responsable cumplimiento de sus obligaciones. Naturalmente, seleccionar a esta persona no es cosa fácil, y siempre estamos expuestos a cometer errores. Sin embargo, podemos minimizar riesgos al máximo mediante un estudio del perfil crediticio del futuro inquilino, apoyándonos para ello en las centrales de riesgo.
Asimismo, es saludable dar intervención como inquilinos a ambos cónyuges (en caso sea un matrimonio) o sugerir la participación de un garante (una tercera persona que será aval de las obligaciones del inquilino).
3. Incluir firmemente cláusulas de penalidades. Estas cláusulas, que se incluyen en el contrato de arrendamiento, sirven para proteger al propietario en la eventualidad de retrasos en los pagos, incumplimiento en la devolución del inmueble al vencimiento del contrato, y la novedosa Cláusula de Allanamiento a Futuro, que nos permite un proceso de desalojo más rápido y eficaz.
Dependiendo del tipo de inmueble que se arrienda y las condiciones del contrato, también puede incluirse cláusulas de ajuste de renta anual o bianual, inventario de bienes, y en general, todos aquellos elementos que protejan al propietario de una eventualidad y minimicen al máximo los riesgos que pudieran presentarse.
Una buena negociación, la adecuada selección del inquilino, y un completo y actualizado contrato de arrendamiento, son claves para firmar un conveniente y provechoso contrato de alquiler, en beneficio de ambas partes, y salvaguarda de los derechos del propietario.

EL CONTRATO DE COMPRAVENTA Y LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL

Señala nuestro Código Civil, que los bienes inmuebles –léase casas, departamentos y terrenos- se transfieren sólo con la mera obligación de enajenar; es decir que basta que un propietario se comprometa a transferir su inmueble a determinado comprador, por un precio acordado, para que dicho predio sea considerado desde ya, bajo el dominio del comprador.

Sin embargo, la experiencia nos enseña que es muy importante que todo acuerdo conste en un documento escrito, y es que, si bien es cierto la palabra empeñada entre comprador y vendedor tiene total validez, siempre será importante contar con un documento que sustente dicho arreglo.

Por ello, es muy saludable que toda operación de compraventa, siempre se encuentre sustentada en un contrato, debidamente suscrito por las partes, el cual contemple el precio, plazo, forma y oportunidad de entrega del predio que se vende, y en general todas las condiciones y acuerdos referidos a la compraventa.

Conviene sin embargo tener en consideración, que el documento de compraventa –así planteado- se encuentra en la esfera de lo privado, no siendo éste un contrato erga omnes (frase latina que significa “oponible a terceros”). Para obtener esa cualidad, el contrato debe ser elevado a escritura pública ante Notario, y luego inscrito en los registros públicos. La inscripción registral no es obligatoria; el comprador será propietario del bien adquirido, desde la firma del contrato de compraventa (e incluso desde antes, a tenor del Artículo 949° del Código Civil); pero no tendrá las seguridades que le otorgan la publicidad registral hasta que acceda al registro mediante la inscripción.

El trámite de inscripción en el registro de propiedad inmueble es sencillo: el contrato de compraventa debe ser redactado por un abogado, en formato de minuta. Dicho documento, sumado al pago de alcabala, predial, e impuesto a la renta si corresponde, se presenta a notaría, a fin que sea elevado a escritura pública. Luego de ello, el notario procede a la inscripción en registros del dominio del nuevo propietario.

Si bien es cierto, el trámite de inscripción supone determinados gastos (pago de derechos  notariales y registrales), el comprador debe considerar que ésta es la mejor forma de proteger su inversión, minimizar riesgos, y acceder a la publicidad registral.

José Luis Puertas

Abogado.

IMPORTANCIA DE VENDER, COMPRAR O ALQUILAR CON LA ASESORÍA DE UN AGENTE INMOBILIARIO

La venta, compra, o alquiler de un inmueble, puede ser para la gran mayoría de propietarios una actividad sobre la que se conoce muy poco.

Cuando un propietario se encuentra en la necesidad de vender o alquilar su inmueble, surgen preguntas como por ejemplo: ¿Qué pasos debo seguir para llevar adelante la operación y arribar a buen puerto?, ¿Cómo debo redactar un contrato de alquiler o de venta que me garantice no ser sorprendido?, ¿Qué gastos debo afrontar entre pagos de notaría y registros públicos?, ¿Cómo reducir al máximo el riesgo que mi inquilino se atrase en sus pagos mensuales?, ¿Cuáles son los impuestos que debo pagar y cuales debe pagar mi contraparte? ¿Cómo puedo fijar un valor comercial adecuado para alquilar o vender mi propiedad?, ¿Cómo puedo asegurarme que ésa persona interesada en visitar mi propiedad no es un delincuente que intenta sorprenderme?

Estas dudas son compartidas por  la mayoría de propietarios, y es que una operación inmobiliaria no es cosa de todos los días, sumado al hecho que cuando alquilar o se vender un predio, supone para el propietario negociar con una parte muy importante de su capital familiar, adquirido con el esfuerzo de muchos años.

En este sentido, el propietario interesado en vender o alquilar su inmueble, requiere de una asesoría integral, que supone la participación de diversas ramas profesionales tales como  valorización de inmuebles, amplios conocimientos de derecho inmobiliario (lo cual incluye redacción de contratos, trámites notariales y registrales, saneamiento de predios, etc) asesoría financiera, tributación en general (municipal y renta), consulta en centrales de riesgo, etc.

El ahí donde se hace necesaria la participación de un Agente Inmobiliario, a fin de aconsejar, asesorar, y garantizar al propietario, la negociación comercial más beneficiosa. El Agente Inmobiliario  es un profesional con amplia experiencia en la valorización, promoción, negociación y cierre de operaciones de alquiler o venta de  inmuebles ya sean residencias, oficinas, locales para comercio, terrenos, o locales industriales. Los años en el rubro le dan al Agente Inmobiliario el conocimiento del mercado, y las herramientas necesarias, que le permiten ser un genuino facilitador que viabiliza un óptimo resultado en beneficio tanto del propietario como del comprador o inquilino.

El Agente Inmobiliario cuenta con el respaldo del registro que le otorga el Ministerio de Vivienda Construcción y Saneamiento.

Para el inquilino o comprador, asesorarse con un Agente Inmobiliario le permite evaluar más ampliamente entre de las alternativas que se encuentran en el mercado, y discernir por el inmueble que cubre sus necesidades y expectativas ya sea de vivienda, local comercial, industrial u oficinas,  todo ello dentro del valor justo del predio y con la garantía de saber que el inmueble que se adquiere o alquila, ha sido previamente calificado y aprobado por un grupo de profesionales altamente especializados.

En Graf & Asociados sabemos que una operación de alquiler o venta debe mantener un justo equilibrio entre las partes que intervienen, fijando las pautas adecuadas y empleando las herramientas legales para tal fin. Es por ello que ponemos a su disposición uno de los más eficientes staff de agentes inmobiliarios del país, respaldados por un soporte legal, tributario, publicitario y comercial en constante actualización; sumado al prestigio de una marca que significa honestidad, transparencia, y conocimiento del mercado. La presencia de un Agente Inmobiliario antes, durante, y hasta la culminación de una negociación de alquiler o venta, garantiza a las partes el más óptimo resultado, y les otorga la confianza de una operación segura.

JOSE LUIS PUERTAS ÁLVAREZ

Abogado

Graf & Asociados SAC

EL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE INMUEBLES Y EL CÓDIGO DE PROTECCIÓN Y DEFENSA DEL CONSUMIDOR

Nuestro mercado inmobiliario ha sufrido un importante dinamismo en los últimos años. Este crecimiento ha multiplicado significativamente los proyectos inmobiliarios en curso, el otorgamiento de créditos hipotecarios, y en general las operaciones de compraventa.

Dentro de esta coyuntura, el consumidor no habitual de bienes inmuebles, a veces olvida o no tiene conocimiento que el Código de Protección y Defensa del Consumidor, también conocido como Código de Consumo, recoge en su articulado todo un capítulo referido a los servicios inmobiliarios, y a los derechos que tiene el comprador al momento de adquirir una propiedad.

El Código de Consumo define a un proveedor como “… las personas naturales o jurídicas de derecho público o privado que de manera habitual (…) suministran productos o prestan servicios (…) a los consumidores…”, por lo que debemos considerar como proveedor, a la constructora encargada de diseñar, construir, y vender un determinado proyecto inmobiliario.

El Código de Protección y Defensa del Consumidor contempla los siguientes tipos de bienes inmuebles: 1. Bienes futuros – lotes; 2. Bienes futuros – edificaciones; 3. Bienes terminados o de estreno y; 4. Bienes de segunda mano o que no son de estreno.

En atención al Artículo 76º del Código de Consumo referido a la protección del consumidor en contratos inmobiliarios, se señala cual es la información mínima que el constructor está en obligación de proporcionar al comprador: las características del inmueble que está adquiriendo, las autorizaciones municipales, el área del inmueble, el proceso de titulación, la habilitación urbana, los materiales empleados en la construcción y en los acabados, las inscripciones registrales y; la declaratoria de fábrica, reglamento interno, independización.

Del mismo modo, el proveedor está en la obligación de proporcionar al comprador: la descripción, plano y características del inmueble, áreas comunes y servicios públicos domiciliarios con los que cuenta.

Al momento de recibir el inmueble, el consumidor tiene el derecho de expresar por escrito su aprobación respecto a las características, condiciones y estado en general del bien que se le entrega; de igual modo, el consumidor puede expresar su desaprobación, según las siguientes reglas:

1. En el caso de venta de terrenos dentro de un proceso de habilitación urbana: cambios en el metraje que se encuentren fuera de los rangos acordados, ubicación del lote, mobiliario urbano circundante dentro del proyecto de habilitación urbana y en general aquellas que impidan o limiten su uso.

2. En el caso de venta de bienes futuros: desperfectos, deficiencias u otras condiciones que desmejoran el valor del inmueble que se le entrega, o que impidan o limiten su uso.

3. En el caso de venta de bienes de segunda mano o que no son de estreno: si el proveedor modifica las características y condiciones del inmueble que se vende con posterioridad al contrato de compraventa.

De presentarse alguna de estas situaciones, el consumidor puede exigir, a través de los mecanismos legales pertinentes, la reparación, la reducción del precio o la resolución o rescisión del contrato, según corresponda.

Por último conviene anotar que el proveedor está en la obligación de ofrecer información al comprador sobre lo siguiente:

  1. Períodos de garantía, de acuerdo con los siguientes criterios: si son componentes o materiales, de acuerdo con lo establecido por el proveedor de los mismos; si son aspectos estructurales, como mínimo cinco (5) años desde emitido el certificado de finalización de obra y recepción de obra por parte de la municipalidad.
  2. El manual de uso del propietario
  3. Disponer de personal idóneo y ofrecer alternativas para la recepción de sugerencias, reclamos o solicitudes de servicios.
  4. Ofrecer servicio de atención
  5. Establecer un procedimiento de atención de quejas sencillo y rápido que incluya el registro y seguimiento de las mismas.

Por ello, el comprador no debe dejar de recordar que el Código de Protección y Defensa del Consumidor le ofrece un marco normativo que le brinda las seguridades requeridas para que la compraventa de su inmueble conlleve a un satisfactorio resultado.

José Luis Puertas

Abogado.

EL TRATAMIENTO JURÍDICO DE CASA HABITACIÓN EN EL D.S. 179-2004-EF: ANÁLISIS Y APLICACIÓN PRÁCTICA

I.  ANTECEDENTES

El ingreso derivado de la venta de bienes inmuebles, adquiridos a partir del 01 de Enero de 2004, es considerado Renta de Segunda Categoría. Así queda señalado en el Artículo 24º del TUO aprobado por Decreto Supremo Nº 179-2004-EF que indica: “Son rentas de segunda categoría (…) j) Las ganancias de capital”; siendo el caso que el mismo cuerpo legal define en su Artículo 2º a las ganancias de capital como “…cualquier ingreso que provenga de la enajenación de bienes de capital. Se entiende por bienes de capital a aquellos que no están destinados a ser comercializados en el ámbito de un giro de negocio o de empresa”.

Este mismo Artículo 2º sostiene que “…no constituye ganancia de capital gravable por esta Ley, el resultado de la enajenación de los siguientes bienes, efectuada por una persona natural, sucesión indivisa o sociedad conyugal que optó por tributar como tal, que no genere rentas de tercera categoría: (…) i) Inmuebles ocupados como casa habitación del enajenante”.

Por ello, la consideración de un inmueble como casa habitación supone para el enajenante, la diferencia entre que el producto de la enajenación de un bien inmueble sea considerado o no, como ganancia de capital gravable con el Impuesto a la Renta y la consiguiente obligación tributaria.

II.  CONCEPTO DE CASA HABITACIÓN

El Decreto Supremo Nº 179-2004-EF no se extiende sobre el concepto de casa habitación, sino que se limita a mencionar los requisitos necesarios para su constitución, señalando además que el producto de la enajenación del inmueble considerado como casa habitación y se encuentre adicionalmente ocupado por el enajenante, no se constituirá ganancia de capital gravable.

El Reglamento por su parte, señala en su Artículo 1ºA, al referirse a Casa Habitación: “…se considera casa habitación del enajenante al inmueble que permanezca en su propiedad por lo menos dos (2) años y que no esté destinado exclusivamente al comercio, industria, oficina, almacén, cochera o similares. En caso el enajenante tuviera en propiedad más de un inmueble que cumpla con las condiciones señaladas en el párrafo anterior, será considerada casa habitación sólo aquél que, luego de la enajenación de los demás inmuebles, resulte como el único inmueble de su propiedad. Cuando la enajenación se produzca en un solo contrato o cuando no fuera posible determinar las fechas en las que dichas operaciones se realizaron, se reputará como casa habitación del enajenante, al inmueble de menor valor…”

Resumiendo: El reglamento describe tres requisitos para que un inmueble sea considerado casa habitación del enajenante:

  1. Que permanezca en propiedad del enajenante por lo menos dos años.
  2. Que el inmueble no esté destinado exclusivamente al comercio, industria, oficina, almacén, cochera o similares y;
  3. Que al momento de la enajenación, sea el único inmueble del enajenante o, si en un solo acto se vende más de un inmueble, se reputará como casa habitación del enajenante al inmueble de menor valor.

Por su parte, el Artículo 2° del Decreto Supremo Nº 179-2004-EF señala un cuarto requisito: “…no constituye ganancia de capital gravable por esta Ley, el resultado de la enajenación de los siguientes bienes, efectuada por una persona natural, sucesión indivisa o sociedad conyugal que optó por tributar como tal, que no genere rentas de tercera categoría: (…) i)     Inmuebles ocupados como casa habitación del enajenante…” (lo resaltado es nuestro).

III.    APLICACIÓN PRÁCTICA

III.1. Sobre la casa habitación en el caso de no domiciliados

Uno de los elementos a tener en consideración es que el Decreto Supremo Nº 179-2004-EF no señala un plazo mínimo de ocupación por parte del enajenante a fin que un inmueble –que cumpla con los requisitos para que se configure como casa habitación- pueda considerarse válidamente ocupado por el enajenante a fin que el producto de la enajenación del inmueble no constituya ganancia de capital gravable.

En este sentido, puede presentarse -como que efectivamente se presenta de manera cotidiana la situación de un enajenante no domiciliado (Artículo 7º D.S. Nº 179-2004-EF), quen vende un inmueble que reúne todos los requisitos para constituirse como casa habitación, faltando únicamente el cumplimiento del cuarto requisito incorporado en la Ley -que el inmueble sea ocupado por el enajenante-, a fin que el producto de la venta no sea considerado ganancia de capital gravable. En este caso el enajenante no domiciliado ingresa al país únicamente por unos días, a fin de suscribir la minuta y escritura pública de compraventa, y se hospeda temporal y transitoriamente en el inmueble materia de venta. En puridad legal, se estaría cumpliendo con todos los requisitos para que el resultado de la enajenación no constituya ganancia de capital gravable, a pesar que la ocupación del inmueble por parte del enajenante no domiciliado, sea por unos pocos días solamente.

Siendo que ni la ley ni el reglamento contemplan esta posibilidad, un no domiciliado podrá enajenar su propiedad, convirtiendo el producto de la venta en una ganancia de capital no gravable, sólo por el hecho de haber ocupado temporal y transitoriamente el inmueble materia de venta. En otras circunstancias, este mismo no domiciliado, estaría sujeto al impuesto por renta de fuente peruana por la enajenación de inmuebles, correspondiente a una tasa del 30% (Artículo 54º, literal b), D.S. Nº 179-2004-EF) sin embargo, dentro del ejemplo propuesto, bastará la ocupación temporal del predio por parte del no domiciliado, para que éste no se encuentre obligado al pago de la tasa del 30% descrita en el presente párrafo.

En conclusión: la condición que el enajenante ocupe el inmueble que reúne las condiciones de casa habitación, a fin que el resultado de su enajenación no constituya ganancia de capital gravable, debe señalar además, un plazo mínimo de ocupación. Del mismo modo que el reglamento condiciona la calidad de casa habitación a que el inmueble permanezca en propiedad del enajenante por lo menos dos años, la ley debería contemplar un plazo similar – dos años- para que un inmueble sea considerado válidamente ocupado por el enajenante.

De esta forma se evita que la ocupación transitoria y temporal, pueda configurar –juntamente con los requisitos de casa habitación- que el producto de la enajenación de un bien inmueble no sea considerado ganancia de capital gravable.

III.2. Sobre la declaración jurada de casa habitación y los no domiciliados

En un escenario mas extremo, puede presentarse –como que efectivamente se presenta- el caso de un enajenante no domiciliado que, habiendo otorgado poder por escritura pública para la venta de sus bienes inmuebles a un apoderado domiciliado, no necesita viajar al país, sino que será su apoderado, quien se apersone a Notaría a suscribir los documentos públicos y privados que se requieran a fin de formalizar la transferencia de propiedad.

En este sentido, conviene anotar que la norma no exige la exhibición de movimiento migratorio al Notario, a fin de verificar la condición de domiciliado o no domiciliado del enajenante. En el caso de un enajenante domiciliado, el Reglamento exige, a fin de verificar que la enajenación no se encuentra sujeta al pago del impuesto a la renta, la obligación del enajenante de presentar ante el Notario, una comunicación con carácter de declaración jurada señalando que el inmueble enajenado constituye casa habitación “…para lo cual deberá adjuntar el título de propiedad que acredite su condición de propietario del inmueble objeto de enajenación por un periodo no menor de dos años…” (Artículo 53ºB del Reglamento). Bajo esta exigencia, el legislador otorga al Notario, la obligación de verificar el periodo en que el enajenante mantiene condición de propietario del inmueble materia de venta. En caso de no cumplir con el periodo señalado por ley, el enajenante domiciliado se encontrará obligado al pago de la tasa del 5% correspondiente al Impuesto a la Renta.

Lo que no deja de sorprender, es que el legislador, para el caso de enajenantes domiciliados, ha señalado requisitos –adjuntar el título de propiedad que acredite su condición de propietario por un periodo no menor de dos años- a fin de evitar que el enajenante declare como casa habitación un inmueble que no reúne con dichas condiciones; pero no ha regulado, para el caso de enajenantes no domiciliados, la exhibición ante Notario de movimiento migratorio, a fin de verificar su condición o no, de domiciliado. Y es que si el enajenante no tiene la condición de domiciliado, se encontrará obligado al pago de una tasa, no del 5%, sino del 30% correspondiente al Impuesto a la Renta.

La ley no obliga al Notario a verificar la condición de domiciliado o no domiciliado de un enajenante, sin embargo, el Notario diligente se vale de indicios, a fin de ir más allá de lo que la ley le exige, para lo cual evalúa elementos como: que el enajenante tenga registrado en su documento de identidad un domicilio ubicado en territorio peruano; que en caso de enajenación

por representación, el apoderado se encuentre facultado para la venta del inmueble en mérito a un poder por escritura pública otorgado ante notario peruano. Si el enajenante registra una dirección en su documento de identidad fuera del país, o si en caso de representación el apoderado se encuentra facultado en mérito a un poder otorgado ante consulado peruano, el Notario tendrá indicios que la condición real del enajenante es de no domiciliado y recomendará el pago del Impuesto a la Renta correspondiente a una tasa del 30%. Pero esto no ocurre en todos los casos: bien es sabido que no siempre se actualizan datos en el documento de identidad, como también que un no domiciliado podría haber otorgado poder ante un notario público peruano antes de dejar el país, por lo que los indicios que emplean los notarios, no son siempre confiables para verificar la condición de domiciliado o no, de un enajenante. Adicional a ello, se encuentra el desconocimiento y la poca información al respecto, de modo que el apoderado de un no domiciliado, puede –como que efectivamente ocurre cotidianamente- firmar la comunicación con carácter de declaración jurada, declarando que el inmueble enajenado cumple con los requisitos de casa habitación, pero olvidando el requisito básico y que señala ya no el reglamento, sino la ley: que el inmueble sea ocupado por el enajenante.

En conclusión: El artículo 53º-B del Reglamento, debe incluir la exigencia de adjuntar a la comunicación con carácter de declaración jurada, el movimiento migratorio del enajenante a fin que el notario tenga una adecuada herramienta que le permita verificar la condición o no de domiciliado, sobretodo atendiendo a que el conocimiento de dicha condición supone una apreciable diferencia en la aplicación del impuesto –tasa del 5% para domiciliados, y tasa del 30% para no domiciliados-.

III.3. Sobre la venta de dos o más inmuebles en un solo acto, y la casa habitación

Otra situación a tener en cuenta es el caso del enajenante que en un solo acto, enajena dos o más inmuebles, todos ellos cumpliendo los requisitos necesarios para constituirse como casa habitación. Sin embargo, al momento de la venta, el enajenante viene ocupando el inmueble de mayor valor.

Recordemos que es necesario el cumplimiento de cuatro requisitos para que el producto de la enajenación de un bien inmueble, no constituya ganancia de capital gravable. En el caso expuesto sin embargo, dos de estos requisitos se contraponen entre sí: por un lado el reglamento señala que en el caso de enajenación de dos o más inmuebles en un solo acto, se reputará casa habitación al inmueble de menor valor; por otro lado figura la exigencia manifiesta de la ley, al señalar que la casa habitación debe además, ser ocupada por el enajenante, a fin que el producto de su enajenación no constituya ganancia de capital gravable.

En el ejemplo propuesto se cumplen los requisitos de ocupación del predio, propietario por más de dos años, y que el uso no sea exclusivamente para comercio, industria, oficina, almacén, cochera o similares. Sin embargo no se cumple el requisito que el inmueble sea el de menor valor. Por ello, estamos frente a una situación en la que el contribuyente no podrá declarar como su casa habitación el inmueble que ocupa, toda vez que al venderlo conjuntamente con otros y ser éste de mayor valor que los anteriores, no cumple con uno de los requisitos que configuran la casa habitación; y por otra parte, a pesar que el inmueble de menor valor sí cumple con los requisitos que lo constituyen como casa habitación, el producto de su enajenación sí será considerado como ganancia de capital gravable, al no encontrarse ocupado por el enajenante al momento de la venta.

Ante esta situación, el producto de la venta se encontrará gravado en ambos supuestos, pues el enajenante ocupa el inmueble de mayor valor, y no ocupa aquel que por ser de menor valor, se configura como casa habitación.

En conclusión: se requiere aclarar el Reglamento, a fin que en el caso propuesto no sea exigible la ocupación del inmueble a fin que el producto de su enajenación no se considere como ganancia de capital gravable. Es de nuestro parecer que el segundo párrafo del Artículo 1ºA del reglamento podría quedar redactado de la siguiente manera: “…En caso el enajenante tuviera en propiedad más de un inmueble que cumpla con las condiciones señaladas en el párrafo anterior, será considerada casa habitación sólo aquél que, luego de la enajenación de los demás inmuebles, resulte como el único inmueble de su propiedad. Cuando la enajenación se produzca en un solo contrato o cuando no fuera posible determinar las fechas en las que dichas operaciones se realizaron, se reputará como casa habitación del enajenante al inmueble de menor valor, no constituyendo el producto de su enajenación ganancia de capital gravable, a pesar que no sea ocupado por el enajenante al momento de la enajenación…”

José Luis Puertas

Abogado.