Anatomía de una burbuja inmobiliaria

Muchos amigos nos preguntan cómo se forman las burbujas inmobiliarias y cómo se pueden detectar. Basándonos en experiencias de otros países así como en la burbuja que se dio en Lima durante el periodo 1996-1999, sintetizamos a continuación nuestras ideas al respecto.

¿Cómo se forman?

  • El consenso empieza a creer que la inversión inmobiliaria siempre será un camino seguro y sin límites de crecimiento.
  • La abundancia de fondos, las bajas tasas de interés y la falta de inversiones alternativas, lleva a los inversionistas a comprar o invertir en cualquier cosa, incluyendo inmuebles sobrevalorados.
  • Esquemas de inversiones inmobiliarias complejas que no pueden ser explicados en su totalidad o en relación con un inversor, toman vigencia y vigor. Los inversores empiezan a creer en estrategias de inversión que no entienden.
  • La multitud se limita a imitar a los líderes. ¡Todos a bordo! Por doquier se escuchan historias de que tal o cual persona hizo tanto dinero invirtiendo en inmuebles.
  • Los precios sobrepasan ampliamente el nivel normal de precios, y luego los “analistas” empiezan a justificar tanto las diferencias excepcionales de precios con respecto al pasado, como los retornos (yields) bajísimos sobre la inversión.
  • El miedo a perder el tren se hace cargo. Los inversores, incluso los especializados, empiezan a creer que el copiar/pegar funcionará para siempre. Todos avanzan en carrera en la misma dirección, pujando precios cada vez más altos. Las propiedades se venden a gran velocidad, en planos, e incluso antes que las autoridades aprueben el proyecto ¡e incluso antes que se zonifique el suelo a urbano!
  • Los accionistas presionan a los directores de bancos a mejorar utilidades, ROI y ROE, y a ganar participación en tan pujante mercado. Los directores aceptan de buena gana dicho reto dado que sus bonos por desempeño se vuelven mucho más interesantes. El análisis de riesgo se relaja en los bancos, se baja la valla porque, supuestamente, el hipotecado promedio ha mejorado. El dinero fluye como el agua a cualquier cosa o cualquier persona con un nueva idea de inversión o uso inmobiliario.
  • Emergen figuras de culto para el nuevo paradigma. Los medios de comunicación promueven la imagen y figura, no la sustancia.
  • La burbuja dura más de lo esperado. Los críticos son despedidos, acallados o marginados. “¡Qué cisne negro ni qué ocho cuartos, ¿es que no lo ves? esto es un océano azul!”. Es la era de los propietarios de metros cuadrados.
  • Los niveles de desocupación inmobiliarios aumentan dado que el propósito de la inversión inmobiliaria se convierte en especulación para la reventa y no en inversión con miras a uso propio o con el propósito de obtener alquileres.
  • Los primeros esquemas de fraude o colapso surgen como parte de las primeras grietas en el show de la burbuja: Personas que dieron un adelanto por un inmueble cuya entrega siempre se posterga, colapsan esquemas de inversión conjunta que prometían maravillosos y seguros retornos, caen tinglados piramidales que se basaban en los préstamos, incluso bonos estructurados por prestigiosos bancos empiezan a requerir refinanciaciones.
  • Por último, todo el mundo empieza a tener una razón por la cual los precios ya no pueden seguir subiendo. Los nuevos compradores se esfuman. Entramos al momento limbo, en el cual todo el mundo sabe que va a pasar algo pero no con total certidumbre.

¿Cómo explota una burbuja?

  • Los inmuebles no son como el pan, producto con el que se puede alterar la oferta de un momento a otro. La maquinaria inmobiliaria continúa suministrando inmuebles, incluso cuando los promotores inmobiliarios ya han detectado un ajuste en el mercado y cuando los compradores ya se han retirado.
  • Hay un aumento de los costes por intereses y un aumento en la percepción de riesgo.

¿Cual es el impuesto que debe pagar un propietario al momento de vender su inmueble?

Hoy la asesoría de un buen agente inmobiliario va más allá de la estrictamente comercial y legal, el tema tributario es también de importante consideración al momento de realizar la venta de su propiedad.

Como sabemos, a partir del año 2009, las personas naturales, sociedades conyugales y sucesiones indivisas que transfieran inmuebles deben pagar un impuesto generado por las ganancias de capital (plusvalía), correspondiente al impuesto a la renta de 2da. Categoría y que es equivalente al 5% de la ganancia bruta.

Para los domiciliados en Perú el pago del 5% del IR es de carácter definitivo. Para los peruanos en condición de “no domiciliados” esta obligación tributaria varía.

Desde el 22 de marzo del presente año, los Notarios disponen de un nuevo formato en el que deben informar a la Sunat de las operaciones patrimoniales sobre las cuales hayan dado fe notarial, principalmente sobre las escrituras públicas en las que constan las transferencias de inmuebles.

Esta responsabilidad está normada según la Res. 087-2010-SUNAT que hace referencia a la “Declaración Anual de Notarios”. Por ello todo propietario (vendedor) al momento de cerrar la compra-venta de su inmueble en la Notaría (elegida normalmente por el comprador) debe presentar además la constancia de pago del IR, a efectos que el notario verifique la transferencia del inmueble en su condición de responsable solidario. Si el vendedor es persona natural y no cuenta con un número de RUC, recomendamos tramitarlo previamente a fin de evitar pérdidas de tiempo de último minuto.

¿En qué caso quedamos exonerados de dicho pago?

Cuando demostramos por ejemplo, que el inmueble que vendemos corresponde a nuestra “casa habitación” . En este caso el vendedor debe entregar al notario un documento denominado “comunicación de no encontrarse obligado a efectuar el pago definitivo del Impuesto a la Renta de 2da. Categoría por enajenación de inmuebles o derechos sobre los mismos”, este documento ha sido aprobado por Resolución Nº 081-2010-SUNAT, publicado en El Peruano el 5 de marzo último y tiene carácter de Declaración Jurada, por ello queda archivado en el expediente conjuntamente con el formulario registral en la Notaría en la que se cerró la operación inmobiliaria.

¿Cómo están los precios en el mercado inmobiliario peruano?

El cierre de un Trimestre es un buen período para evaluar el inicio de año en el sector inmobiliario.

Hace unos días leíamos en la primera plana de uno de los periódicos más importantes de economía y negocios, así como en secciones especializadas de medios escritos y en Internet, que los “precios de las casas se dispararon hasta en 34%” y “suben precios de terrenos en Lima y Callao hasta en 34% por demanda de viviendas”.

En primer lugar aclaramos que no es lo mismo hablar de precios de terrenos que de precios de casas; existe una relación entre ellos, pero son dos cosas diferentes.

Un primer informe elaborado por CAPECO, de lo ocurrido en el sector durante los tres primeros meses del 2010, nos habla de un incremento en los precios, pero detalla con precisión, que por ejemplo el valor del M² de las viviendas en construcción se ha incrementado hasta en 8%.

Por ello debemos ser cautos con las cifras.

Consideramos importante realizar estos comentarios, dado que estas noticias podrían hacer incurrir en error a aquellos propietarios que han tomado la decisión de vender una propiedad o a aquellos compradores que están evaluando la posibilidad de adquirir un bien inmueble.

Si bien es cierto que la tendencia es a alcista, ésta no se presenta en todos los distritos. Concretamente los incrementos más significativos de precios se han presentado específicamente en el distrito de Barranco y en algunos distritos del Callao.

En inmobiliaria nunca se habla de precios exactos, siempre se evalúan los valores comerciales dentro de rangos, teniendo en cuenta diferentes factores, dentro de los cuales podemos considerar como más importantes a los siguientes:

- La ubicación (no es lo mismo un inmueble ubicado en esquina, que a mitad de calle, no es lo mismo estar frente a un parque, junto a un grifo o frente al mar).

- La zonificación (establecida en el “Certificado de Parámetros” que extienden los municipios específicamente para cada propiedad, es de revisión imprescindible).

- El estudio de suelos (hoy más que nunca con mayor rigurosidad de estudio, para evaluar la factibilidad de un proyecto inmobiliario).

Éstos, entre otros factores, nos van a permitir conocer cuál es el precio que mejor se ajusta a la situación de mercado para un inmueble específico. Por ello, nosotros siempre recomendamos una “Tasación comercial” a cargo de un especialista. La tasación nos proporcionará la información comercial que requerimos para tomar una buena decisión.

Sin duda, el mercado inmobiliario se encuentra atravesando por uno de sus mejores momentos y la tendencia en general es positiva, esto en virtud que existe una gran demanda por atender. El informe de CAPECO agrega que se calcula en la actualidad una demanda de aprox. 300,000 viviendas al año. En lo que a construcción se refiere todavía hay mucho por hacer en nuestro país.