El Nuevo Código de Protección y Defensa del Consumidor y el Rol del Agente Inmobiliario

El Jueves 02 de Setiembre de 2010 ha sido publicada en el diario oficial El Peruano, la Ley 29571 referida al Código de Protección y Defensa del Consumidor, también conocido como Código de Consumo. Dicho texto se logró luego de una larga espera y de un sano debate que contó con la intervención de diversos gremios de la sociedad civil (en el cual Alfredo Graf & Asociados participó por invitación de la Cámara de Comercio de Lima, en la Mesa de Trabajo relativa a Servicios Inmobiliarios).

El Código de Consumo regula actividades tan diversas como las referidas a productos financieros, salud y seguridad, calidad de alimentos, publicidad, servicios educativos entre otros; todo ello con la finalidad de proteger los derechos de los consumidores, promoviendo la información y fomentando la libertad de elección, bajo un marco de libre competencia.

En su articulado, el Código dedica todo un capítulo a tratar las operaciones de consumo relativas a productos o servicios inmobiliarios. Curiosamente sin embargo, el citado Código restringe tácitamente dichos productos y servicios al ámbito de la compraventa de bienes inmuebles, sin hacer mención a contratos de arrendamiento, los que en definitiva caen dentro de la clasificación de servicios inmobiliarios (lo que se infiere de la lectura del Artículo 76º del cuerpo legal incoado, cuando señala “el derecho del consumido a la información, obliga al proveedor de productos y servicios inmobiliarios a informar sobre las características del inmueble que está adquiriendo…”).

A fin de regular adecuadamente las actividades inmobiliarias de consumo, el Código clasifica los diversos tipos de productos inmobiliarios detallados como: 1. bienes futuros (lotes en proceso de habilitación urbana o departamentos en construcción), 2. bienes terminados (lotes independizados o departamentos construidos de estreno) y, 3. bienes de segunda mano o que no son de estreno (casas o departamentos que ya han tenido dueño); dando una especial atención a la regulación de operaciones de compraventa de departamentos en construcción.

El Consumidor, en mérito al Artículo 79º del Código, tiene derecho al momento de recibir el inmueble que ha adquirido, a exigir al proveedor la reparación del inmueble, reducción del precio, resolución o rescisión del contrato en caso que existan cambios en el metraje, se presenten desperfectos, o se hubieran modificado las características y condiciones del inmueble.

El proveedor por su parte, debe implementar periodos de garantía, en algunos casos incluso hasta cinco años luego de emitido el certificado de finalización de obra, si el desperfecto que se produce corresponde a algún aspecto estructural de la propiedad.

EL ROL DEL AGENTE INMOBILIARIO

El Artículo 76º del Código de Consumo considera como proveedor, tanto al que ofrece bienes inmobiliarios –léase constructoras o empresas urbanizadoras por ejemplo-, como al que ofrece servicios inmobiliarios –referido principalmente a la actividad del agente inmobiliario-. La Exposición de Motivos, al extenderse sobre dicho punto, señala que tal redacción tiene por finalidad “que se considere como proveedor, tanto al agente que desarrolla las actividades de comercialización, incluyendo la promoción de bienes inmuebles como al consultor de productos o servicios inmobiliarios.”

En dicho sentido, tanto el proveedor de productos, como el proveedor de servicios inmobiliarios, con igual responsabilidad, están en obligación de informar al consumidor sobre las características generales del inmueble, habilitación urbana, autorizaciones municipales, declaratoria de fábrica, reglamento interno, materiales de construcción, acabados, y demás información relevante.