EL CONTRATO DE COMPRAVENTA Y LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL

Señala nuestro Código Civil, que los bienes inmuebles –léase casas, departamentos y terrenos- se transfieren sólo con la mera obligación de enajenar; es decir que basta que un propietario se comprometa a transferir su inmueble a determinado comprador, por un precio acordado, para que dicho predio sea considerado desde ya, bajo el dominio del comprador.

Sin embargo, la experiencia nos enseña que es muy importante que todo acuerdo conste en un documento escrito, y es que, si bien es cierto la palabra empeñada entre comprador y vendedor tiene total validez, siempre será importante contar con un documento que sustente dicho arreglo.

Por ello, es muy saludable que toda operación de compraventa, siempre se encuentre sustentada en un contrato, debidamente suscrito por las partes, el cual contemple el precio, plazo, forma y oportunidad de entrega del predio que se vende, y en general todas las condiciones y acuerdos referidos a la compraventa.

Conviene sin embargo tener en consideración, que el documento de compraventa –así planteado- se encuentra en la esfera de lo privado, no siendo éste un contrato erga omnes (frase latina que significa “oponible a terceros”). Para obtener esa cualidad, el contrato debe ser elevado a escritura pública ante Notario, y luego inscrito en los registros públicos. La inscripción registral no es obligatoria; el comprador será propietario del bien adquirido, desde la firma del contrato de compraventa (e incluso desde antes, a tenor del Artículo 949° del Código Civil); pero no tendrá las seguridades que le otorgan la publicidad registral hasta que acceda al registro mediante la inscripción.

El trámite de inscripción en el registro de propiedad inmueble es sencillo: el contrato de compraventa debe ser redactado por un abogado, en formato de minuta. Dicho documento, sumado al pago de alcabala, predial, e impuesto a la renta si corresponde, se presenta a notaría, a fin que sea elevado a escritura pública. Luego de ello, el notario procede a la inscripción en registros del dominio del nuevo propietario.

Si bien es cierto, el trámite de inscripción supone determinados gastos (pago de derechos  notariales y registrales), el comprador debe considerar que ésta es la mejor forma de proteger su inversión, minimizar riesgos, y acceder a la publicidad registral.

José Luis Puertas

Abogado.

IMPORTANCIA DE VENDER, COMPRAR O ALQUILAR CON LA ASESORÍA DE UN AGENTE INMOBILIARIO

La venta, compra, o alquiler de un inmueble, puede ser para la gran mayoría de propietarios una actividad sobre la que se conoce muy poco.

Cuando un propietario se encuentra en la necesidad de vender o alquilar su inmueble, surgen preguntas como por ejemplo: ¿Qué pasos debo seguir para llevar adelante la operación y arribar a buen puerto?, ¿Cómo debo redactar un contrato de alquiler o de venta que me garantice no ser sorprendido?, ¿Qué gastos debo afrontar entre pagos de notaría y registros públicos?, ¿Cómo reducir al máximo el riesgo que mi inquilino se atrase en sus pagos mensuales?, ¿Cuáles son los impuestos que debo pagar y cuales debe pagar mi contraparte? ¿Cómo puedo fijar un valor comercial adecuado para alquilar o vender mi propiedad?, ¿Cómo puedo asegurarme que ésa persona interesada en visitar mi propiedad no es un delincuente que intenta sorprenderme?

Estas dudas son compartidas por  la mayoría de propietarios, y es que una operación inmobiliaria no es cosa de todos los días, sumado al hecho que cuando alquilar o se vender un predio, supone para el propietario negociar con una parte muy importante de su capital familiar, adquirido con el esfuerzo de muchos años.

En este sentido, el propietario interesado en vender o alquilar su inmueble, requiere de una asesoría integral, que supone la participación de diversas ramas profesionales tales como  valorización de inmuebles, amplios conocimientos de derecho inmobiliario (lo cual incluye redacción de contratos, trámites notariales y registrales, saneamiento de predios, etc) asesoría financiera, tributación en general (municipal y renta), consulta en centrales de riesgo, etc.

El ahí donde se hace necesaria la participación de un Agente Inmobiliario, a fin de aconsejar, asesorar, y garantizar al propietario, la negociación comercial más beneficiosa. El Agente Inmobiliario  es un profesional con amplia experiencia en la valorización, promoción, negociación y cierre de operaciones de alquiler o venta de  inmuebles ya sean residencias, oficinas, locales para comercio, terrenos, o locales industriales. Los años en el rubro le dan al Agente Inmobiliario el conocimiento del mercado, y las herramientas necesarias, que le permiten ser un genuino facilitador que viabiliza un óptimo resultado en beneficio tanto del propietario como del comprador o inquilino.

El Agente Inmobiliario cuenta con el respaldo del registro que le otorga el Ministerio de Vivienda Construcción y Saneamiento.

Para el inquilino o comprador, asesorarse con un Agente Inmobiliario le permite evaluar más ampliamente entre de las alternativas que se encuentran en el mercado, y discernir por el inmueble que cubre sus necesidades y expectativas ya sea de vivienda, local comercial, industrial u oficinas,  todo ello dentro del valor justo del predio y con la garantía de saber que el inmueble que se adquiere o alquila, ha sido previamente calificado y aprobado por un grupo de profesionales altamente especializados.

En Graf & Asociados sabemos que una operación de alquiler o venta debe mantener un justo equilibrio entre las partes que intervienen, fijando las pautas adecuadas y empleando las herramientas legales para tal fin. Es por ello que ponemos a su disposición uno de los más eficientes staff de agentes inmobiliarios del país, respaldados por un soporte legal, tributario, publicitario y comercial en constante actualización; sumado al prestigio de una marca que significa honestidad, transparencia, y conocimiento del mercado. La presencia de un Agente Inmobiliario antes, durante, y hasta la culminación de una negociación de alquiler o venta, garantiza a las partes el más óptimo resultado, y les otorga la confianza de una operación segura.

JOSE LUIS PUERTAS ÁLVAREZ

Abogado

Graf & Asociados SAC

EL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE INMUEBLES Y EL CÓDIGO DE PROTECCIÓN Y DEFENSA DEL CONSUMIDOR

Nuestro mercado inmobiliario ha sufrido un importante dinamismo en los últimos años. Este crecimiento ha multiplicado significativamente los proyectos inmobiliarios en curso, el otorgamiento de créditos hipotecarios, y en general las operaciones de compraventa.

Dentro de esta coyuntura, el consumidor no habitual de bienes inmuebles, a veces olvida o no tiene conocimiento que el Código de Protección y Defensa del Consumidor, también conocido como Código de Consumo, recoge en su articulado todo un capítulo referido a los servicios inmobiliarios, y a los derechos que tiene el comprador al momento de adquirir una propiedad.

El Código de Consumo define a un proveedor como “… las personas naturales o jurídicas de derecho público o privado que de manera habitual (…) suministran productos o prestan servicios (…) a los consumidores…”, por lo que debemos considerar como proveedor, a la constructora encargada de diseñar, construir, y vender un determinado proyecto inmobiliario.

El Código de Protección y Defensa del Consumidor contempla los siguientes tipos de bienes inmuebles: 1. Bienes futuros – lotes; 2. Bienes futuros – edificaciones; 3. Bienes terminados o de estreno y; 4. Bienes de segunda mano o que no son de estreno.

En atención al Artículo 76º del Código de Consumo referido a la protección del consumidor en contratos inmobiliarios, se señala cual es la información mínima que el constructor está en obligación de proporcionar al comprador: las características del inmueble que está adquiriendo, las autorizaciones municipales, el área del inmueble, el proceso de titulación, la habilitación urbana, los materiales empleados en la construcción y en los acabados, las inscripciones registrales y; la declaratoria de fábrica, reglamento interno, independización.

Del mismo modo, el proveedor está en la obligación de proporcionar al comprador: la descripción, plano y características del inmueble, áreas comunes y servicios públicos domiciliarios con los que cuenta.

Al momento de recibir el inmueble, el consumidor tiene el derecho de expresar por escrito su aprobación respecto a las características, condiciones y estado en general del bien que se le entrega; de igual modo, el consumidor puede expresar su desaprobación, según las siguientes reglas:

1. En el caso de venta de terrenos dentro de un proceso de habilitación urbana: cambios en el metraje que se encuentren fuera de los rangos acordados, ubicación del lote, mobiliario urbano circundante dentro del proyecto de habilitación urbana y en general aquellas que impidan o limiten su uso.

2. En el caso de venta de bienes futuros: desperfectos, deficiencias u otras condiciones que desmejoran el valor del inmueble que se le entrega, o que impidan o limiten su uso.

3. En el caso de venta de bienes de segunda mano o que no son de estreno: si el proveedor modifica las características y condiciones del inmueble que se vende con posterioridad al contrato de compraventa.

De presentarse alguna de estas situaciones, el consumidor puede exigir, a través de los mecanismos legales pertinentes, la reparación, la reducción del precio o la resolución o rescisión del contrato, según corresponda.

Por último conviene anotar que el proveedor está en la obligación de ofrecer información al comprador sobre lo siguiente:

  1. Períodos de garantía, de acuerdo con los siguientes criterios: si son componentes o materiales, de acuerdo con lo establecido por el proveedor de los mismos; si son aspectos estructurales, como mínimo cinco (5) años desde emitido el certificado de finalización de obra y recepción de obra por parte de la municipalidad.
  2. El manual de uso del propietario
  3. Disponer de personal idóneo y ofrecer alternativas para la recepción de sugerencias, reclamos o solicitudes de servicios.
  4. Ofrecer servicio de atención
  5. Establecer un procedimiento de atención de quejas sencillo y rápido que incluya el registro y seguimiento de las mismas.

Por ello, el comprador no debe dejar de recordar que el Código de Protección y Defensa del Consumidor le ofrece un marco normativo que le brinda las seguridades requeridas para que la compraventa de su inmueble conlleve a un satisfactorio resultado.

José Luis Puertas

Abogado.