EL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE INMUEBLES Y EL CÓDIGO DE PROTECCIÓN Y DEFENSA DEL CONSUMIDOR

Nuestro mercado inmobiliario ha sufrido un importante dinamismo en los últimos años. Este crecimiento ha multiplicado significativamente los proyectos inmobiliarios en curso, el otorgamiento de créditos hipotecarios, y en general las operaciones de compraventa.

Dentro de esta coyuntura, el consumidor no habitual de bienes inmuebles, a veces olvida o no tiene conocimiento que el Código de Protección y Defensa del Consumidor, también conocido como Código de Consumo, recoge en su articulado todo un capítulo referido a los servicios inmobiliarios, y a los derechos que tiene el comprador al momento de adquirir una propiedad.

El Código de Consumo define a un proveedor como “… las personas naturales o jurídicas de derecho público o privado que de manera habitual (…) suministran productos o prestan servicios (…) a los consumidores…”, por lo que debemos considerar como proveedor, a la constructora encargada de diseñar, construir, y vender un determinado proyecto inmobiliario.

El Código de Protección y Defensa del Consumidor contempla los siguientes tipos de bienes inmuebles: 1. Bienes futuros – lotes; 2. Bienes futuros – edificaciones; 3. Bienes terminados o de estreno y; 4. Bienes de segunda mano o que no son de estreno.

En atención al Artículo 76º del Código de Consumo referido a la protección del consumidor en contratos inmobiliarios, se señala cual es la información mínima que el constructor está en obligación de proporcionar al comprador: las características del inmueble que está adquiriendo, las autorizaciones municipales, el área del inmueble, el proceso de titulación, la habilitación urbana, los materiales empleados en la construcción y en los acabados, las inscripciones registrales y; la declaratoria de fábrica, reglamento interno, independización.

Del mismo modo, el proveedor está en la obligación de proporcionar al comprador: la descripción, plano y características del inmueble, áreas comunes y servicios públicos domiciliarios con los que cuenta.

Al momento de recibir el inmueble, el consumidor tiene el derecho de expresar por escrito su aprobación respecto a las características, condiciones y estado en general del bien que se le entrega; de igual modo, el consumidor puede expresar su desaprobación, según las siguientes reglas:

1. En el caso de venta de terrenos dentro de un proceso de habilitación urbana: cambios en el metraje que se encuentren fuera de los rangos acordados, ubicación del lote, mobiliario urbano circundante dentro del proyecto de habilitación urbana y en general aquellas que impidan o limiten su uso.

2. En el caso de venta de bienes futuros: desperfectos, deficiencias u otras condiciones que desmejoran el valor del inmueble que se le entrega, o que impidan o limiten su uso.

3. En el caso de venta de bienes de segunda mano o que no son de estreno: si el proveedor modifica las características y condiciones del inmueble que se vende con posterioridad al contrato de compraventa.

De presentarse alguna de estas situaciones, el consumidor puede exigir, a través de los mecanismos legales pertinentes, la reparación, la reducción del precio o la resolución o rescisión del contrato, según corresponda.

Por último conviene anotar que el proveedor está en la obligación de ofrecer información al comprador sobre lo siguiente:

  1. Períodos de garantía, de acuerdo con los siguientes criterios: si son componentes o materiales, de acuerdo con lo establecido por el proveedor de los mismos; si son aspectos estructurales, como mínimo cinco (5) años desde emitido el certificado de finalización de obra y recepción de obra por parte de la municipalidad.
  2. El manual de uso del propietario
  3. Disponer de personal idóneo y ofrecer alternativas para la recepción de sugerencias, reclamos o solicitudes de servicios.
  4. Ofrecer servicio de atención
  5. Establecer un procedimiento de atención de quejas sencillo y rápido que incluya el registro y seguimiento de las mismas.

Por ello, el comprador no debe dejar de recordar que el Código de Protección y Defensa del Consumidor le ofrece un marco normativo que le brinda las seguridades requeridas para que la compraventa de su inmueble conlleve a un satisfactorio resultado.

José Luis Puertas

Abogado.

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