Mercado inmobiliario: ¿Un 2002 débil y recuperación en 2003?

Los fundamentos del debilitamiento del mercado inmobiliario de los últimos cuatro años se deben en primer lugar al incremento de la percepción de riesgo del Peru/región. Como recordaremos y como muchos podemos identificar, la crisis comenzó -luego de un período de expansión de cinco años- con la crisis rusa de 1998. En segundo lugar. al pobre desempeño económico durante dicho periodo y en un tercer lugar, y directamente relacionado al primero, a las mayores restricciones para el acceso al crédito, en gran parte debido a la mala experiencia crediticia que forzó el incremento substancial de la cartera inmobiliaria que ahora poseen los bancos.

Nos encontramos ahora, en una coyuntura con bajos tipos de interés pero mayores spreads relativos debido al incremento de riesgo.

El inmueble como cualquier otro activo de inversión, debe generar una renta. Hoy, nos encontramos en una situación en que:

• Los valores de alquiler se han reducido, siguiendo las tendencias de las tasas de interés
• Se ha dado un incremento en la cantidad de inmuebles desocupados y
• la percepción de riesgo relativo ha aumentado*

Tenemos como consecuencia un descuento en los precios de compra/venta del inmueble.

Pero no todo se muestra pesimista. Por contrapartida, tenemos una tasa base (libre de riesgo) de retorno exigida más baja que antes, lo cual a su vez hace que a pesar de los disminuidos retornos, un proyecto inmobiliario pueda ser positivo en terminos de valor presente. Por otro lado, existen oportunidades de inversión bastante atractivas, no sólo desde el punto de vista de renta corriente, sino desde el punto de vista de potencial apreciación de capital. Existen estratégicas ubicaciones en Lima que hoy se pueden comprar y que antes simplemente no estuvieron en venta.

Típicamente los valores del activo siguen a los de renta y no viceversa -siguiendo la tésis de mercados racionales-**. Tal como lo explicamos, esto se debe a que -en un mercado hacia la baja-, los propietarios de inmuebles se resisten a la venta a precios reducidos. Antes de vender con precios descontados, los propietarios prefieren ceder a presiones de precio en los alquileres. Eventualmente el precio del activo se ajustará también, Creemos que los precios ya llegaron a un piso firme.

Los inmuebles estratégicamente ubicados para la venta al por menor, especialmente los centros de compras regionales dominantes (como por ejemplo Plaza San Miguel), aparecen como los inmuebles de valor más defensivo del mercado y deben resultar estar mejor aislados al frenado económico de los últimos años.

La pregunta entonces es, ¿los precios de los alquileres mejorarán el año próximo? Esto depende mucho de la recuperación económica. El temido peligro de contagio de la crisis Argentina parece haber desaparecido, los spreads sobre la tasa libre de riesgo parecen haberse estabilizado en torno a los 450-530 bp, lo cual a su vez conduce a la calma que el mercado inmobiliario requiere. Recordemos que -no sólo aquí, sino en otras partes del mundo-, el mercado inmobiliario "sigue" al de valores y deuda. En otras palabras, se observa una correlación retardada. Por otro lado, se espera un consenso de muchos analistas económicos- que en los próximos meses, las tasas de interés aumenten, lo cual implicaría un correspondiente aumento en los alquileres. Este elemento específico no se vería reflejado en los precios del activo ya que la tasa de descuento requerida aumentaría también, neutralizando el efecto en el valor del activo. El elemento que altera el valor del activo no es la tasa de interés sino la salud económica del pais y su estabilidad política.

Cabe señalar aquí que en el Perú faltan estadísticas e índices de precios de bienes raíces. Ningún organismo que sepamos- publica dichos índices/estadísticas. Dichos índices son importantes para mejorar la eficiencia del mercado, incrementar la transparencia y reducir riesgo.

Teniendo en cuenta los factores antes expuestos, nuestra recomendación sería:

Para alquileres:

• Si usted desea alquilar : hágalo ya.

Para compra/venta los elementos a considerar:

Desde el punto de vista económico, si los pronósticos de aumento en el PBI real se cumplen (3.2% para el 2002 y 3.7% para el 2003), el mercado experimentaría durante este año una mayor liquidez (transacciones más frecuentes) y para el 2do semestre del proximo año los precios de los inmuebles tendrían un incremento moderado. Desde el punto de vista político, la estabilidad y gobernabilidad presente y esperada, juega un rol importantísimo. No tenemos ninguna bola de cristal para predecir este elemento, por lo cual nos reservamos opinión en este aspecto.

• Nuestra recomendación sería la compra a precios actualizados en ubicaciones con especial potencial de apreciación.
• Vemos como inversiones especialmente interesantes las de reconversión de algunas manzanas o amplios terrenos en ubicaciones de especial interés para proyectos residenciales y comerciales (siempre y cuando se puedan regularizar y se pueda llegar a lograr un acuerdo con propietarios múltiples).

• *Cabe indicar que los inmuebles son inversiones de largo plazo dada su naturaleza relativamente ilíquida. En este sentido, es especialmente importante la percepción de riesgo-país en un amplio horizonte de tiempo.
• ** Para entender mejor el método de valuación de propiedades, puede dirigirse a la página web:
  http://www.stern.nyu.edu/%7Eadamodar/pc/reval.xls

Flavio Graf
Alfredo Graf & Asociados