CONTRATO DE CAPITALIZACIÓN INMOBILIARIA

El sábado 23 de Octubre del 2004, fue publicada la Ley N° 28364: LEY QUE REGULA EL CONTRATO DE CAPITALIZACIÓN INMOBILIARIA, que está dentro del marco de la Ley General del Sistema Financiero y del Sistema de Seguros y Orgánica de la Superintendencia de Banca y Seguros (Ley N° 26702). Sobre la norma publicada el sábado 23, es que debemos referirnos en el siguiente sentido:

1. Se crean las Empresas de Capitalización Inmobiliaria (ECI) que deben adoptar la personería jurídica de las sociedades anónimas cumpliendo con las normas que establece la Ley del Sistema Financiero; su actividad es realizar la promoción inmobiliaria, comprar y/o edificar inmuebles, celebrar contratos de Capitalización Inmobiliaria (CI) con clientes, entregándoles, en depósito, el inmueble.
2. El contrato de CI es celebrado entre una ECI y un Cliente por Escritura Pública, mediante el cual el Cliente debe pagar un número determinado de cuotas, recibiendo de la ECI el inmueble en calidad de depósito, adquiriendo un Derecho de Uso sobre el mismo, estando prohibido de arrendarlo a terceros. Asimismo, el cliente adquiere una Opción de Compra y tiene el derecho de ceder su posición contractual a terceros. El Cliente también es responsable de los daños que puedan causarse al inmueble. Con cada cuota que el Cliente aporta progresivamente, se realiza la Capitalización Individual del Cliente, hasta completar una suma equivalente al precio al contado del inmueble, con los respectivos intereses pasivos que se establezcan. No se puede retirar el monto de los aportes; tan solo se puede recuperar lo aportado por la cesión de posición contractual.
3. La cuota estará integrada por el aporte a la capitalización, el derecho de uso, los tributos, la prima del seguro, la contribución al mantenimiento del inmueble y otros aportes que se pacten de común acuerdo, en moneda nacional o extranjera, fijas, variables o reajustables, pudiendo cobrar intereses moratorios, otros gastos y costos. Si se incumple el pago de tres o más cuotas se resuelve el contrato, pudiendo, la ECI, recuperar expeditivamente (judicialmente) el inmueble.
4. El Cliente puede ser persona natural o jurídica.
5. El contrato de CI no configura un contrato de Arrendamiento Financiero.
6. El inmueble, que puede ser urbano o rústico, es de propiedad de la ECI hasta que el Cliente (o el cesionario en una Cesión de Posición Contractual) ejerza su Opción de Compra. El inmueble debe ser cubierto mediante pólizas contra riesgos.
7. Art. 7.4: “No son susceptibles de embargo, afectación ni gravamen por mandato administrativo o judicial en contra del Cliente, ni el inmueble objeto de un contrato de CI, ni la capitalización individual. El Juez deberá dejar sin efecto cualquier medida precautoria que se hubiese trabado sobre estos bienes por el solo mérito de la presentación del testimonio de la Escritura Pública de CI. No se admitirá recurso alguno en tanto no se libere el inmueble y este sea entregado a la ECI”
8. Las ECI son supervisadas por la SBS, pudiendo efectuar operaciones vinculadas con Programas de CI y no podrán efectuar colocaciones. El Art. 15° de esta Ley establece que en 90 días calendario la SBS deberá dar el Reglamento que aún no se publica.

Pierre Francois Novaro Ríos
Abogado
Alfredo Graf & Asociados