CONSIDERACIONES LEGALES PARA LA COMPRA DE UN INMUEBLE AL 1º DE MARZO DEL 2005

El comprador de una propiedad inmueble debe tener presente lo siguiente:

1. Acudir a la oficina de los Registros Públicos de la jurisdicción donde esté ubicada la propiedad y recabar un CRI (Certificado Registral Inmobiliario), Copia Literal o Certificado de Gravamen del Registro de Predios.
2. Respecto al tema tributario:
• Tributos Municipales. Verificar que el impuesto predial y arbitrios estén cancelados en su totalidad. Solicitar un Reporte del contribuyente o constancia de no adeudo en la Municipalidad del sector.
• Pagar la Alcabala. Dicho tributo corre a cargo del comprador y se paga en las oficinas del SAT. La alícuota o tasa del 3% se aplica sobre el valor de la transferencia en la Minuta. Nota: Se debe disgregar el precio cuando se compra un departamento con estacionamiento en una misma minuta.
• Si el inmueble fue adquirido por el vendedor a partir del 1º de enero del 2004, se debe presentar el pago del Impuesto a la Renta, cuya constancia se adjunta a la Escritura Pública. Los notarios son responsables de ello.
3. Para dar cumplimiento a la Ley para la Lucha contra la Evasión y para la Formalización de la Economía (Ley Nº 28194) se debe utilizar medios de pago para la cancelación del precio de venta como depósito en cuenta o cheque; constancia que deberá estar acreditada asimismo en la Escritura Pública. Los notarios también tienen responsabilidad en esto, por lo que no se asombre si no pueden cerrar la Escritura por la no presentación.
4. Verificar que los DNI u otros documentos válidos como carné de extranjería o pasaporte para extranjeros estén vigentes.
5. En el caso de que quien venda la propiedad no sea el propietario sino su representante, esta representación y sus facultades expresas deben constar por Escritura Pública de Poder debidamente inscrito en el Registro Público correspondiente o si se encuentra en el extranjero, tramitar un Poder por Escritura Pública ante el cónsul peruano más cercano a su domicilio.
6. Si son varios los dueños, deben firmar la venta todos los condóminos sin excepción. Por ejemplo, en el caso de la sucesión intestada, deben firmar todos los herederos o, en el caso de una sociedad conyugal, deben firmar obligatoriamente ambos cónyuges.
7. También es necesario verificar que el pago de los recibos por servicios públicos (electricidad y agua principalmente) estén cancelados en su totalidad.
8. Si se trata de un departamento, verificar que el mantenimiento esté pagado (cuotas ordinarias y extraordinarias).
9. Es de vital importancia tener la certeza de que el inmueble se encuentra desocupado.
10. Realizar el trámite de Carga y Descarga ante la Municipalidad del Sector.
11. Acudir a una notaría para elevar a Escritura Pública e inscribir en el Registro de Predios su adquisición. Recién en ese momento podrá dormir tranquilo con su compra asegurada, oponible a terceros. Para ello es muy recomendable que se asesore por un abogado, con su ayuda profesional procurará toda la documentación antes detallada minimizando los riesgos para el comprador.

Pierre Francois Novaro Ríos
Abogado
Alfredo Graf & Asociados