APROPIACIÓN INDEBIDA DE LA VÍA PÚBLICA: UN PROBLEMA RECURRENTE EN LA GESTIÓN INMOBILIARIA
En los últimos años, hemos sido testigos de un aumento significativo en las inspecciones realizadas por las municipalidades y sus respectivos alcaldes en diversos distritos del país. Las rondas de supervisión, que buscan garantizar el orden y el cumplimiento de las normativas urbanas, han puesto en evidencia un problema recurrente: la apropiación indebida de la vía pública. Dicho fenómeno, que afecta tanto a propietarios como a la comunidad en general, suele originarse en dos factores principales: el desconocimiento de las normativas por parte de los propietarios o errores en la elaboración de los planos catastrales. En el presente artículo, exploraremos en profundidad la problemática, sus implicaciones legales y las mejores prácticas para evitar sanciones y proteger el valor de las propiedades.
¿Qué es la apropiación indebida de la vía pública?
La apropiación indebida de la vía pública ocurre cuando un propietario utiliza un espacio que pertenece al dominio público, como aceras, veredas, bermas o partes de la calzada, para fines privados. Las acciones pueden incluir la construcción de accesos no autorizados, la instalación de cercos que invaden el espacio público, el uso de áreas comunes para estacionamiento privado o la edificación de estructuras que sobrepasan los límites de la propiedad.
· De acuerdo con el Código de Tránsito (DS N° 016-2009-MTC), las municipalidades tienen la responsabilidad de regular y controlar los accesos a las vías públicas. En consecuencia, cualquier propietario colindante con una vía pública debe contar con una autorización expresa de la municipalidad para construir accesos, como rampas, entradas vehiculares u otros.
· El cumplimiento de los parámetros urbanísticos representa un compromiso con el desarrollo ordenado y sostenible de nuestras ciudades. Respetar las regulaciones sobre la cantidad de pisos y las áreas libres no solo asegura la legalidad de un proyecto, sino que también contribuye a crear entornos urbanos más habitables, seguros y equitativos.
¿Por qué ocurre el problema?
La apropiación indebida de la vía pública no siempre es un acto deliberado; en muchos casos, los propietarios desconocen las regulaciones aplicables o asumen que el espacio frente a su propiedad les pertenece. Tal situación se debe a varios factores:
· Errores en los planos catastrales: pueden contener imprecisiones debido a registros históricos inexactos o a la falta de actualización, lo que lleva a los propietarios a construir o utilizar espacios que forman parte de la vía pública, excediendo los límites de su predio.
· Desconocimiento de normas y regulaciones: muchos propietarios no están familiarizados con las normativas municipales, el Código de Tránsito u otras disposiciones aplicables, lo que los lleva a realizar modificaciones inadecuadas o ilegales en sus propiedades.
· Prácticas históricas: en algunos sectores, los propietarios han utilizado espacios públicos durante años sin ser fiscalizados, lo que genera una percepción errónea de legitimidad.
LA IMPORTANCIA DE LAS INSPECCIONES AD CORPUS
Como asesores inmobiliarios, nuestra responsabilidad consiste en garantizar que las propiedades gestionadas cumplan con todas las normativas legales y municipales. Aunque documentos como el predio urbano (PU), el certificado de parámetros (Municipalidad) o la copia literal (SUNARP) de la propiedad puedan parecer correctos a primera vista, no siempre reflejan la realidad física del inmueble. Por ello, realizar inspecciones ad corpus —visitas al terreno o propiedad en cuestión— resulta una práctica indispensable.
Las inspecciones permiten:
· Verificar los linderos reales: comparar los planos catastrales con la realidad física de la propiedad para identificar posibles invasiones de la vía pública.
· Detectar irregularidades: identificar construcciones no autorizadas, como rampas, cercos o estructuras que ocupen espacios públicos, así como construcciones no declaradas.
· Anticiparse a problemas y discrepancias: prevenir sanciones o conflictos legales al alertar a los propietarios sobre cualquier irregularidad antes de que las autoridades la detecten.
· Brindar un asesoramiento integral: ofrecer a los clientes soluciones claras y profesionales para regularizar la situación de su propiedad, protegiendo así su inversión.
En un mercado inmobiliario cada vez más competitivo y regulado, las inspecciones ad corpus no solo constituyen una buena práctica, sino una necesidad para garantizar transacciones transparentes y seguras.
CONSECUENCIAS DE NO CUMPLIR CON LAS NORMATIVAS
La apropiación indebida de la vía pública puede acarrear serias consecuencias tanto para los propietarios como para los agentes inmobiliarios involucrados. Algunas incluyen:
Multas u otras sanciones económicas: las municipalidades pueden imponer sanciones económicas significativas por el uso indebido de espacios públicos.
Órdenes de demolición: en casos graves, las autoridades pueden exigir la remoción de construcciones o modificaciones no autorizadas, lo que implica costos adicionales y pérdida de valor de la propiedad.
Conflictos legales: los propietarios pueden enfrentar procesos administrativos o demandas que afecten su tranquilidad y economía.
Pérdida de valor del inmueble: una propiedad con irregularidades legales resulta menos atractiva para futuros compradores, lo que reduce su valor en el mercado, dado que implica adquirir un inmueble que debe regularizarse.
Contar con asesoramiento profesional y experto resulta fundamental. En Graf y Asociados, disponemos de asesores inmobiliarios capacitados que pueden identificar y resolver posibles irregularidades desde el inicio del proceso, lo que disminuye considerablemente los riesgos y costos.
Estamos para servirlo.
Foto de referencial diario “El Comercio”
