¿Cuáles son los métodos de valoración inmobiliaria disponibles hoy en día?
Existen varios métodos de valoración inmobiliaria que se utilizan hoy en día para determinar el valor de una propiedad comercial. Estos métodos incluyen:
1. Capitalización de ingresos: Este método valora la propiedad en función de los ingresos que genera. Suele utilizarse para inmuebles que producen ingresos, como centros comerciales, edificios de oficinas y complejos de apartamentos. El valor se determina dividiendo los ingresos netos de explotación (INE)* por una tasa de capitalización (también conocida como cap rate), que es una tasa que refleja el riesgo que implica poseer y explotar la propiedad. Habrá diferentes tasas de capitalización para diferentes tipos de propiedades y jurisdicciones. Por ejemplo, una propiedad industrial valorada en 10 millones de dólares y que genere 700.000 dólares de ingresos ordinarios tendría una tasa de capitalización del 7%. Por lo general, los inmuebles industriales o comerciales suelen tener unos tipos de capitalización más elevados que los residenciales, ya que se consideran inversiones de mayor riesgo. Los tipos máximos también están vinculados a variables económicas cambiantes, como la tasa de riesgo libre, los costes de endeudamiento, los flujos de capital foráneo y los vaivenes económicos a favor o en contra de una jurisdicción determinada.
2. Enfoque de costes: Este método valora una propiedad basándose en el coste de reproducirla o sustituirla a un nivel equivalente. El valor se determina sumando el coste del terreno y el coste de construcción y restando después la depreciación aplicable por estado y antigüedad. Este método se utiliza a menudo para las propiedades más nuevas o aquellas con características únicas o especializadas.
3. Método de comparación de ventas (o datos de mercado): Este método valora la propiedad basándose en otras propiedades vendidas recientemente en la misma zona de tamaño y estado similares. En el caso de los inmuebles residenciales, el enfoque de los datos de mercado suele considerarse el método de valoración más preciso. El valor se determina comparando la propiedad en cuestión con propiedades similares que se hayan vendido recientemente y ajustando las diferencias de tamaño, ubicación, características y otros factores. Depende de la disponibilidad de datos de ventas, ya sea de fuentes públicas o privadas.
Cada método tiene sus propias ventajas e inconvenientes, y la elección del método dependerá del tipo de propiedad que se valore y de los datos disponibles. A menudo se utiliza una combinación de métodos para llegar a una estimación más precisa del valor.
*INE: Corresponde a los ingresos del inmueble, menos todos los gastos de explotación razonablemente necesarios.
