El Cálculo del Cap Rate en Inmuebles: Análisis Práctico y Ejemplo
El Cap Rate, también conocido como tasa de capitalización, es una herramienta de análisis de inversión inmobiliario. Este indicador permite entender el potencial de retorno de una inversión en un inmueble en términos de ingresos anuales netos en relación con su valor de mercado. En términos generales, cuanto mayor sea el Cap Rate, mayor será la rentabilidad potencial.
El Cap Rate es especialmente útil para los inversores porque les permite comparar la rentabilidad de diferentes propiedades y tomar decisiones de inversión más informadas.
¿Cómo se calcula el Cap Rate?
El Cap Rate se calcula dividiendo el ingreso neto operativo anual (NOI) de la propiedad por su valor de mercado o precio de compra. El NOI es el total de los ingresos por alquileres, menos los gastos de operación, excluyendo el pago del principal e interés del préstamo, la depreciación y los impuestos sobre la renta.
La fórmula para calcular el Cap Rate es:
Cap Rate = (NOI / Valor de mercado o precio de compra) * 100%
Ejemplo Práctico de Cálculo de Cap Rate
Para ilustrar cómo se calcula el Cap Rate, vamos a tomar como ejemplo un inmueble comercial que genera $120,000 al año en rentas. Los costos de operación atribuibles al propietario ascienden a $20,000 al año y el edificio tiene un valor de mercado de $1,000,000.
Primero, debemos calcular el NOI. Para ello, restamos los costos de operación a las rentas generadas:
NOI = $120,000 (rentas) - $20,000 (costos de operación) = $100,000.
Luego, calculamos el Cap Rate utilizando la fórmula mencionada anteriormente:
Cap Rate = ($100,000 / $1,000,000) * 100% = 10%.
Este resultado indica que la tasa de retorno esperada para esta inversión, antes de financiamiento, es del 10% al año.
En este ejemplo, se supone que el inmueble está completamente ocupado. Sin embargo, es importante considerar también el factor de desocupación. Si, por ejemplo, se espera que el 5% de la propiedad esté desocupada en promedio, el NOI se reduciría y por lo tanto, también el Cap Rate.
Además, en nuestro ejemplo, asumimos un contrato de alquiler a cinco años. Esto significa que el inversor puede esperar obtener el 10% de retorno sobre su inversión cada año durante cinco años.
¿Qué pasará luego de esos cinco años? Eso está sujeto a la interpretación del mercado que tengan los partícipes. Incluso, los cinco años se pueden poner en duda si el contrato de arrendamiento tiene una cláusula de escape o si el inquilino no es de calidad óptima. Aquí es donde la experiencia se vuelve un factor clave.
El Cap Rate es una herramienta útil en el sector inmobiliario. Sin embargo, tiene sus limitaciones y debe utilizarse en conjunto con otras herramientas, especialmente cuando se habla de rentas crecientes o discontinuas.
