HIGHEST AND BEST USE APLICADO A NUESTRA REALIDAD
Qué es HBU (sin humo)
La idea es simple: el uso “ganador” de un predio es el que pasa cuatro pruebas - legal, física, financiera y de máxima productividad - y maximiza el valor hoy. La literatura internacional y manuales de factibilidad lo explican así (y sirven como buen punto de partida).
Legalmente permitido: Respeta zonificación, Índice de Usos, plano de alturas y red vial aplicable.
Físicamente posible: Entra en el lote con sus parámetros, accesos y condicionantes técnicas.
Financieramente viable: Cierra con flujos realistas y costo de capital local.
Máxima productividad: Es el más productivo, no necesariamente el más alto.
Tip metodológico útil: complementar el DCF con opciones reales cuando existan decisiones secuenciadas (fases, cambios de mix, espera). Esa literatura conecta bien con HBU.
Marco normativo que sí cambia el HBU en Perú
Nadie define un HBU en vacío. Estas piezas son las que más pesan al 2025:
Planos de Zonificación del IMP (Lima Metropolitana): primer filtro para usos, alturas y compatibilidades por distrito y a nivel de sector urbano. El portal y visores son la fuente primaria.
Sistema Vial Metropolitano (SVM): la jerarquía de vías condiciona accesos, frentes, retiros viales y, en la práctica, volumetría y mix. El SVM nace con la Ordenanza 341 y ha tenido varias modificatorias - incluida la 2430-2022 - que conviene revisar antes de modelar ingresos y salidas vehiculares.
PLANMET 2040 (Lima Metropolitana): marco orientador metropolitano vigente; cualquier expediente que busque cambio de uso o densidad debe conversar con este plan.
PDU Lima Norte 2025–2034 (aprobado 03/08/2025): es “game changer” para Ancón, Carabayllo, Comas, Independencia, Los Olivos, Puente Piedra, San Martín de Porres y Santa Rosa: redefine prioridades industriales ligeras, logísticas y residenciales por el efecto Chancay y los ejes metropolitanos. Úsalo como sustento técnico si vas a proponer cambio de zonificación.
Ley 31313 (Desarrollo Urbano Sostenible) modificada por el D.Leg. 1674 – 28/09/2024: actualiza instrumentos de suelo y financiamiento urbano y la coordinación de planeamiento. Impacta los “caminos” para viabilizar proyectos.
Ley 29090 (Habilitaciones y Edificaciones) modificada por el D.Leg. 1675 – 28/09/2024: agiliza y moderniza licencias, etapas y control posterior; muy relevante para cronogramas y costos de tramitación.
VIS 2025:
DS 005-2025-VIVIENDA (10/04/2025): nuevo Reglamento de VIS que incorpora RENAVI (registro de proyectos) y actualiza metrajes mínimos - por ejemplo, 40 m² para unidades sin crecimiento y esquemas de vivienda progresiva con módulos base.
Ley 32379 (11/06/2025): nueva Ley de la VIS. Mantiene la vigencia del DS 005-2025 pero ordena adecuarlo en 120 días. Entre sus novedades: reestructura la base legal de VIS y elimina habilitantes previos en ciertos supuestos relacionados con predios formalizados por COFOPRI. Si haces residencial, esto mueve dónde y cómo apalancar subsidios.
Centro Histórico de Lima (CHL): Ordenanza 2711 (15/03/2025) declara intangibilidad para depósitos y almacenes y también para comercio mayorista en el damero. Prevén revocación de licencias y sanciones (por ejemplo, 4 UIT por camiones mayores a 6.5 t en vías no autorizadas). Si tu hipótesis era “logística” en el damero, hoy está fuera de juego.
RNE (Reglamento Nacional de Edificaciones): chequeos típicos que afectan producto y CAPEX/OPEX:
A.120 Accesibilidad Universal con actualización 2023.
A.070 con criterios de estacionamientos y aforos vinculados que inciden en zócalos comerciales.
E.030 Diseño sismorresistente para criterios estructurales base.
Cómo ejecutamos un HBU de verdad (paso a paso)
Fase 1 - Filtro legal y urbanístico (0→1):
Zonificación y plano de alturas por sector urbano.
Índice de Usos distrital - giros permitidos y condicionados, no solo “RDM” o “CZ”.
SVM - jerarquía y sección vial - más afectaciones y ensanches.
RNE por tipología.
Regímenes especiales: CHL, patrimonio, fajas marginales, zonas de riesgo, servidumbres.
Fase 2 - Capacidad física (1→2):
Frente y área mínima; retiros; CUS/COS “de facto”; área libre; densidades.
Accesos y radios de giro según SVM; factibilidad de sótanos - nivel freático, pendientes.
Disponibilidad de servicios - agua, desagüe, electricidad - y condicionantes geotécnicas.
Fase 3 - Mercado y absorción (2→3):
Ticket objetivo y profundidad de demanda.
Competencia a 1–2 km y pipeline.
Atributos diferenciales del predio - frente, esquina, exposición, conectividad real.
Fase 4 - Finanzas y decisión (3→4):
Escenarios con y sin incentivos municipales; VIS si aplica - metrajes mínimos, RENAVI, reglas locales.
Sensibilidades: +10% costo, −10% precio, +6 meses de plazo.
Métricas: VAN por m² de suelo, TIR, payback, eficiencia vendible.
Elegir el uso que pasa los 4 tests y maximiza el valor hoy.
Dónde verificar antes de modelar
IMP - Planos de Zonificación y SVM - portal y visores actualizados.
PLANMET 2040 y PDU Lima Norte 2025–2034 - texto y anexos.
Boletines y normas oficiales para cambios legales - DL 1674 y DL 1675, DS 005-2025, Ley 32379, Ordenanza 2711.
RNE actualizado - A.120, A.070, E.030.
Guías de HBU y factibilidad para estructurar el análisis.
Literatura de opciones reales para decisiones secuenciales.
VIS 2025: qué cambia en HBU residencial
Metrajes mínimos y definiciones actualizadas en DS 005-2025-VIVIENDA - si tu producto cabía por pocos m², revisa de nuevo.
RENAVI: registro obligatorio de proyectos - mejora trazabilidad y control. Si el proyecto no se ordena bien, puede retrasar el go-to-market.
Ley 32379: mantiene el reglamento pero exige adecuación en 120 días y redefine habilitantes - incluida la eliminación de vías previas para ejecutar VIS en ciertos predios formalizados por COFOPRI. Traducción: el dónde hacer VIS ya no es igual.
Operativo: Si buscas densidad y apalancamiento con VIS, empieza por zonificación compatible, verifica si tu municipio tiene ámbitos priorizados y revisa la coherencia con PLANMET o PDU para sustentar cambios si los necesitas.
Tres casos rápidos y realistasCaso A - Lote RDM sobre arterial metropolitana
Legal: RDM con comercio compatible en primer nivel; accesos sujetos a SVM.
Producto: multifamiliar con zócalo comercial.
Variante VIS: si el ticket local calza con parámetros y el registro en RENAVI va fluido, el escenario VIS puede ganar por rotación y menor riesgo comercial.
Caso B - Predio I-1 en Lima Norte
Legal: I-1 vigente, accesos operativos al SVM; alineado al PDU Lima Norte.
Producto: last-mile o parque urbano ligero; si no encaja, evaluar cambio de zonificación sustentado en el PDU.
Caso C - Inmueble en Centro Histórico - damero
Legal: régimen especial con prohibición expresa de almacenes y depósitos y de comercio mayorista; hay sanciones y revocación.
Producto: hotelería patrimonial, gastronómico, cultural, oficinas boutique o vivienda compatible.
Checklist de due diligence HBU
Normativo
Zonificación, Índice de Usos y plano de alturas con fecha de última actualización.
SVM - jerarquía, sección, afectaciones y accesos.
RNE por tipología - A.120, A.070, E.030.
Régimen especial - CHL 2711 si aplica.
Técnico-físico
Frente y área mínima, retiros, CUS/COS y área libre real.
Servicios y riesgos - nivel freático, suelos, pendientes, servidumbres.
Mercado
Absorción histórica por tipología - 1–2 km - y competencia activa.
Conectividad efectiva - tiempos y rutas - equipamientos cercanos.
Finanzas
VAN por m² de suelo, TIR, payback, eficiencias.
Sensibilidades estándar - +10% costo / −10% precio / +6 meses.
VIS - si aplica
Metrajes mínimos, elegibilidad, RENAVI, y coherencia con PLANMET/PDU.
Glosario operativo
Zonificación: calificación de usos y alturas que define qué y hasta cuánto.
Índice de Usos: catálogo distrital de giros - permitidos, condicionados o prohibidos - por sector urbano.
SVM: plano metropolitano que jerarquiza vías y fija secciones; condiciona accesos y, por ende, factibilidad.
RNE: normas técnicas obligatorias - accesibilidad, estacionamientos, sismo, etc.
PLANMET 2040 / PDU: instrumentos que orientan densidades, ejes y proyectos estratégicos; soporte para cambios de uso y altura.
RENAVI: registro nacional de proyectos VIS; obligatorio.
Plantilla mínima de modelado
Inputs legales: etiqueta de zona y sector urbano, usos compatibles, alturas, SVM - ancho y sección - y RNE crítico por tipología.
Inputs físicos: frente y área, retranqueos, sótanos y maniobras, eficiencia vendible.
Inputs de mercado: ticket, absorción, mix base y alternativo.
Inputs financieros: CAPEX - con contingencias - OPEX, cronograma, costo de capital, escenarios con y sin VIS.
Outputs: m² vendibles o arrendables, VAN por m² de suelo, TIR, payback, riesgos clave.
Alex Valverde – Alfredo Graf & Asociados
Hago búsquedas de terrenos para empresas constructoras y desarrolladores inmobiliarios dentro de www.alfredograf.com.
