INMUEBLES, HUEVOS Y CANASTAS
Con la crisis, muchos inversionistas están pasando por una escuela de aprendizaje forzoso. Es una escuela por la cual tal vez ya tuvieron que haber pasado. Como dice el dicho, “nunca es tarde para aprender”. Finalmente, se trata de conceptos bastante maduros.
La palabra “inversionista” suena a grande. En realidad, en mayor o menor grado, todos somos inversionistas, por más pequeño que sea nuestro patrimonio.
Este aprendizaje forzoso es el aprendizaje de cómo distribuir nuestras inversiones. Si somos precisos, me refiero aquí a la teoría de portafolios, al concepto de diversificación y a la concentración en activos individuales. Puede sonar complicado, pero en realidad son conceptos sencillos que popularmente se expresan en dichos como “no pongas todos tus huevos en una sola canasta”, o “más vale pájaro en mano que ciento volando” o también, “No todo lo que brilla es oro”.
Invertir en bienes raíces es muy similar a invertir en acciones o instrumentos de renta fija, por lo que requiere muchos de los mismos principios que cualquier otra clase de activos, sólo que con un pequeño giro. Quiero hablar sobre cómo esos mismos principios se pueden aplicar a los bienes raíces.
La teoría de portafolios argumenta que el riesgo y rendimiento de una inversión no deben verse por sí solas, sino que deben evaluarse por la forma en que la inversión afecta el riesgo y el rendimiento general del portafolio. El portafolio no es otra cosa que el conjunto de activos en los que un individuo o entidad invierte.
Según esta teoría, un inversor puede construir una cartera de activos múltiples que maximizará los rendimientos para un determinado nivel de riesgo. Del mismo modo, dado un nivel deseado de rendimiento esperado, un inversor puede construir una cartera con el menor riesgo posible. Con base en medidas estadísticas como la varianza y la correlación, el rendimiento de una inversión individual es menos importante que el comportamiento de la inversión en el contexto de todo el portafolio.
Intuitivamente podemos entender esta teoría de la siguiente manera:
Imaginemos el contexto actual e inventemos un personaje que se llama María.
ESCENARIO "A" PARA MARÍA
Sabemos que el mercado inmobiliario ha sufrido un parón y una caída en precios. María tiene una tienda valorizada en 380,000 USD que alquilaba a 2,200 USD mensuales. Hoy, su inquilino ya no paga la renta, por lo cual, al menos temporalmente, su retorno sobre la inversión es cero o negativo (debido a los gastos relacionados al inmueble).
Este era el único activo de María. Su única fuente de ingresos. Además, su tienda, si estuviera desocupada, podría venderse con un castigo de 15% sobre el valor previamente estimado. Esto representa un serio problema para su bienestar. Pasar de 2,200 USD mensuales a cero significa una gran volatilidad en sus ingresos. María, tal vez sin saberlo, ha estado asumiendo un riesgo muy alto al concentrar todo su patrimonio en un activo singular. El riesgo concretamente se traduce en: 1) Caída de sus ingresos a cero, 2) Imposibilidad de vender su inmueble al precio que ella estimaba y, 3) Imposibilidad de obtener la liquidez que ella necesita.
ESCENARIO "B" PARA MARÍA
Ahora bien, imaginemos que María en vez de tener una tienda hubiera tenido su patrimonio distribuído de la siguiente manera:
Un departamento valorizado en 120,000 USD con una renta de 500 USD mensuales
ETF de Oro (o barras) valorizados en 30,000 USD
Acciones del SP500 valorizadas en 90,000 USD
Bonos corporativos peruanos de alta clasificación valorizados en 80,000 USD
Depósito en caja de ahorros, soles a plazo fijo, equivalente a 40,000 USD
Bitcoin por 20,000 USD
En este ejemplo, durante esta crisis, 1) el inquilino del departamento dejó de pagar y el valor del departamento cayó en 10% (flujo cero, revalorización negativa, liquidez negativa), 2) El oro se revalorizó 15% (flujo cero, revalorización positiva, liquidez positiva), 3) las acciones perdieron 7% (pequeño flujo de dividendos, revalorización negativa, liquidez positiva), 4) los bonos corporativos perdieron 5% de valor (flujo positivo de los intereses, revalorización negativa, liquidez algo positiva), 5) Depósito en caja a largo plazo con valorización invariable (flujo positivo de los intereses, revalorización neutra, liquidez positiva -pero con penalidad por pronto rescate-), 6) Bitcoin con tendencia positiva durante la crisis (flujo cero, revalorización positiva, liquidez positiva).
¿QUÉ ESCENARIO ES MEJOR? ¿A o B?
Según la teoría de portafolios o la teoría de los poner los huevos en diferentes canastas, la opción "B" resulta ser mucho más conveniente para María, ya que:
Puede hacer frente a sus gastos (tal vez con recortes) ya sea a través de los ingresos que proporcionan sus diversos activos o a través de la liquidación parcial de alguno de ellos.
Su patrimonio ha disminuído menos al sufrir menores caídas que la caída del inmueble de su propiedad en el caso "A".
Su patrimonio se encuentra diversificado regionalmente. Es decir, si se diera un ulterior deterioro en la situación específica de Perú, María podría dormir con más tranquilidad al saber que parte de su patrimonio se encuentra en otras jurisdicciones.
AHORA SOBRE USTED
Si tiene dudas sobre cómo está conformado su portafolio, consulte con un especialista. Antiguamente los asesores financieros no eran asesores de carrera sino formados por la experiencia, algunos buenos, otros no tanto.
Hoy en día lo aconsejable es que su asesor de inversiones tenga la certificación CFA (Chartered Financial Analyst). Dicha formación asegura que su consejero tenga los conocimientos y herramientas necesarios para asesorarlo correctamente en la construcción de su portafolio de inversiones óptimo.
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