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PROYECTO DE LEY DE DESALOJO NOTARIAL

PROYECTO DE LEY DE DESALOJO NOTARIAL

Uno de los más grandes riesgos al momento de alquilar una propiedad, es que no conocemos si el inquilino nos va a pagar la renta pactada de manera puntual y además, que nos vaya a devolver el inmueble en el plazo y forma convenida.
Cierto es que existen mecanismos para minimizar este riesgo tales como calificar al potencial inquilino en centrales de riesgo, solicitar la intervención de un garante, pactar penalidades, o incluir la consabida cláusula de allanamiento a futuro regulada por la Ley 30201.
Pero aun así, cuando el inquilino incumple alguno de los acuerdos contenidos en el contrato de alquiler, el propietario se enfrenta a largos –a veces de varios años- y costosos procesos judiciales de desalojo y mientras, el precario ocupante deja de pagar la renta mensual.
Con ello, al finalizar el proceso, luego de demandas y apelaciones, el propietario habitualmente recupera un predio en ruinas, con una deuda exorbitante en mantenimiento y arbitrios, y con el impago de varios años de merced conductiva. Esta situación naturalmente, frena el mercado de alquileres de inmuebles en el Perú, así como la inversión en dicho sentido.
Mucho se ha intentado a fin de revertir esta situación: la ya mencionada ley 30201 - Ley que crea el Registro de Deudores Judiciales Morosos; el Decreto Legislativo N° 1177, que establece el Régimen de Promoción del Arrendamiento para Vivienda; y ahora el aprobado proyecto de Ley que regula el procedimiento no contencioso de desalojo, con intervención de notario, y que a la fecha se encuentra a la espera de la firma del ejecutivo, y ulterior publicación en El Peruano.
Es así que el propietario que se vea enfrentado a la necesidad de ampararse de esta ley, podrá hacerlo solo en dos casos muy precisos:

1. Cuando el inquilino se ha atrasado en el cumplimiento puntual de sus pagos
2. Cuando el inquilino no ha devuelto el inmueble materia de arriendo, a pesar que el plazo del contrato ya ha vencido.
En esos casos, el propietario podrá acogerse al desalojo notarial.
Los requisitos para ello son:

1. Que el contrato de arrendamiento se haya extendido bajo el formato de FUA (Formulario Único de Arrendamiento de Inmueble destinado a vivienda) que recoge el DL 1177. En caso que el inmueble arrendado tenga uso de comercio o industria, podrá emplearse un acta protocolar.
2. Que las adendas o modificaciones del contrato hayan cumplido las mismas formalidades.
3. Que se incluya cláusula de allanamiento a futuro (y por ende legalización de firmas).
4. Que la renta mensual se cancele mediante depósito en cuenta de ahorros (con el consiguiente pago del impuesto a la renta por concepto de alquiler).
Este proyecto de ley no sólo pretende dinamizar el mercado de alquileres, sino además formalizar dicha actividad, impulsando al uso de los formularios de arrendamiento sugeridos por el DL 1177, el empleo de cuentas bancarias para el pago de la renta (y por ende el pago de impuesto a la renta), así como un desalojo más ágil que a su vez, descongestione los miles de procesos que se ventilan en el poder judicial.
Donde está el problema?, a pesar de las notables buenas intenciones, la ley no puede evitar que el propietario se vea en la necesidad de presentarse ante el poder judicial. Es así, que luego de concluido el proceso no contencioso notarial, se extenderá un acta en la que conste indubitablemente que el inquilino ha incumplido con alguna de las causales infrascritas, y por ende procede el desalojo. Dicha acta, necesariamente debe ingresar al poder judicial para que –en el plazo irreal de tres días- emita resolución judicial en la que disponga en desalojo, y dos días después de notificado, presente oficio a la Policía Nacional a fin que se proceda con la ejecución.
Algo mas: el proyecto de ley señala que la resolución judicial de desalojo es impugnable, lo cual definitivamente dilatará los plazos, en perjuicio del arrendador.

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Jose Luis Puertas

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