UIF: ¿Supervisión selectiva o discriminatoria?
A la atención de: Superintendencia de Banca, Seguros y AFP del Perú, Carlos Cueva Morales, Sergio Espinosa Chiroque
El caso de la UIF-SBS y los agentes inmobiliarios en Perú
En el sector inmobiliario peruano vivimos una paradoja regulatoria que atenta contra la igualdad ante la ley y genera una competencia injusta.
𝐂𝐨𝐧𝐭𝐞𝐱𝐭𝐨
La Resolución SBS N.° 789-2018 clasifica a los agentes inmobiliarios como “sujetos obligados” a implementar un Sistema de Prevención de Lavado de Activos y Financiamiento del Terrorismo (SPLAFT).
La meta -prevenir el uso del sector para el lavado de activos- es válida.
El problema surge en cómo se aplica la norma.
𝐔𝐧𝐚 𝐞𝐱𝐢𝐠𝐞𝐧𝐜𝐢𝐚 𝐝𝐞𝐬𝐢𝐠𝐮𝐚𝐥 𝐲 𝐬𝐢𝐧 𝐞𝐬𝐭á𝐧𝐝𝐚𝐫𝐞𝐬
La UIF-SBS obliga a cada agente a crear su propio Manual de Prevención, sin un modelo unificado ni parámetros claros.
Esto ha producido manuales que varían de menos de 10 páginas a más de 60, pese a que todos realizamos actividades idénticas o muy similares.
𝐏𝐫𝐢𝐧𝐜𝐢𝐩𝐢𝐨 𝐛á𝐬𝐢𝐜𝐨: 𝐒𝐢 𝐥𝐚 𝐚𝐜𝐭𝐢𝐯𝐢𝐝𝐚𝐝 𝐞𝐬 𝐥𝐚 𝐦𝐢𝐬𝐦𝐚, 𝐥𝐚 𝐜𝐚𝐫𝐠𝐚 𝐫𝐞𝐠𝐮𝐥𝐚𝐭𝐨𝐫𝐢𝐚 𝐝𝐞𝐛𝐞 𝐬𝐞𝐫 𝐥𝐚 𝐦𝐢𝐬𝐦𝐚.
Tratar distinto a iguales rompe la igualdad ante la ley.
Los números revelan la desigualdad
Agentes inmobiliarios registrados: ~28,000
Agentes supervisados con manual: <100 (estimación conservadora)
Cobertura de supervisión: ~0.3 %
En la práctica, menos del 1 % del sector está sometido a exigencias complejas y costosas, mientras el 99 % restante opera sin estas cargas.
Compilación oficial de manuales entregados a la SBS (vía acceso a información pública): https://drive.google.com/file/d/1tvQSH4YYVYtFmfXwhQwxamm_8oKhYuKe/view?usp=sharing
Problemas clave
Quebrantamiento del principio de igualdad ante la ley
No se puede imponer a un grupo reducido obligaciones que afectan su tiempo, recursos y competitividad, mientras la inmensa mayoría queda exenta.
Esto distorsiona el mercado y crea desventajas injustificadas.
Costos desproporcionados y barreras de entrada
Cada manual implica horas de trabajo, asesoría legal y gastos extra que muchos pequeños agentes no pueden asumir.
La falta de uniformidad convierte un deber técnico en una barrera artificial para formalizarse y competir.
Supervisión redundante e ineficaz
Las transacciones inmobiliarias ya son controladas por otros sistemas: notarías, bancos y SUNAT.
Añadir una supervisión sumamente parcial no mejora el control, solo duplica burocracia para unos pocos.
Incoherencia con estándares internacionales
El GAFI recomienda enfoque basado en riesgos reales y medidas proporcionales.
Exigir manuales personalizados y onerosos a una minoría contradice estas buenas prácticas.
𝐏𝐫𝐨𝐩𝐮𝐞𝐬𝐭𝐚𝐬 𝐩𝐚𝐫𝐚 𝐮𝐧𝐚 𝐫𝐞𝐠𝐮𝐥𝐚𝐜𝐢ó𝐧 𝐣𝐮𝐬𝐭𝐚
Manual estándar único, emitido por la UIF-SBS y ajustable solo según tamaño y riesgo real a TODOS los 28,000 agentes inmobiliarios registrados en el Ministerio de Vivienda (con un compromiso de agregar de oficio a los piratas no registrados).
Supervisión equitativa, reglas claras para todos o justificación técnica para excepciones.
Criterios transparentes que expliquen quién es fiscalizado y por qué.
Evaluación costo-beneficio, priorizando fortalecer controles existentes en notarías y bancos.
𝐏𝐫𝐞𝐠𝐮𝐧𝐭𝐚 𝐞𝐬𝐞𝐧𝐜𝐢𝐚𝐥
Si el 0.3 % del sector soporta la carga regulatoria mientras el 99.7 % queda fuera ¿estamos protegiendo el sistema financiero o creando desigualdad y burocracia selectiva?
La prevención del lavado de activos es un objetivo legítimo y compartido.
Pero debe aplicarse con coherencia, proporcionalidad e igualdad ante la ley.
Lo contrario erosiona la confianza, castiga a quienes cumplen y deja intacta la verdadera zona de riesgo.
