Cuando el valor del metro cuadrado exige creatividad: de Manhattan a Lima
En la década de 1970, Citibank quería levantar su torre en Manhattan (hoy 601 Lexington Ave.). El problema: la esquina noroeste de la manzana pertenecía a la iglesia luterana de St. Peter’s, reacia a vender. La estrategia fue comprar los 31 lotes restantes (6,556 m2) por USD 40 millones de la época -el suelo más caro del mundo entonces- y diseñar un rascacielos apoyado en cuatro super-columnas de 34 m que dejan libre la esquina para la nueva iglesia. En valores actuales, el suelo costó ≈ USD 43,000 por m2.
¿Y en Lima?
No hace mucho, en un distrito prime de Lima, nos topamos con un terreno “incompleto”: un edificio de 3 pisos ocupaba un lugar estratégico en la manzana y su dueño no pensaba vender. Inspirados en Manhattan, propusimos un “arco” estructural que bordea el edificio existente, integrándolo a un proyecto mixto (vivienda + retail). La clave: comprarle solo los derechos de aire, permitiendo que su inmueble siga en pie y que nosotros completemos la volumetría.Con precios de suelo que hoy superan los USD 2,500 /m2 y, en ubicaciones excepcionales, que pueden superar los USD 4,000 /m2, vale la pena pensar -literalmente- fuera de la caja.
Lecciones
Creatividad sobre conflicto: negociar derechos de aire o servidumbres puede ser más eficiente que forzar ventas totales.Estructura como aliada: la ingeniería avanzada permite liberar suelo –o respetar edificaciones– sin sacrificar área vendible.Visión de portafolio: a precios altos por m2, cada metro “inútil” es caro; integrar al vecino reticente "a medio camino" puede resultar en una estrategia win-win.Cuando el suelo es costoso, la imaginación no sólo se vuelve el mejor financista del proyecto sino además la diferencia entre el éxito y el fracaso de un proyecto.
