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I. Marco Legal del Arrendamiento de Inmuebles en el Perú
1. Código Civil del Perú (1984)
Regulado en los artículos 1666 al 1708, el arrendamiento es definido como el contrato por el cual "el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida".
Relevancia:
- Base jurídica de todos los alquileres en el país
- Plazo máximo de 10 años, salvo renovación
- Posibilidad de inscripción en SUNARP para protección frente a terceros
- Aplicable tanto a inmuebles de vivienda como comerciales o industriales
2. Decreto Legislativo N.º 1177 (2015) – Régimen de Promoción del Arrendamiento para Vivienda
Establece un régimen especial para fomentar el alquiler formal de viviendas. Crea el Formulario Único de Arrendamiento (FUA) y el Registro Administrativo de Arrendamiento (RAV).
Relevancia:
Simplifica y formaliza el alquiler habitacional, brindando mayor seguridad jurídica y acceso a mecanismos rápidos de ejecución en caso de incumplimiento.
3. Ley N.º 30201 (2014) – Cláusula de Allanamiento a Futuro
Obliga a incluir la cláusula de allanamiento a futuro en los contratos de arrendamiento de inmuebles.
Relevancia:
Permite al propietario solicitar desalojo inmediato cuando:
- El arrendatario adeuda más de dos meses y medio de renta, o
- No desocupa el inmueble al vencimiento del contrato
Requiere firmas legalizadas ante notario o juez de paz.
4. Ley N.º 30933 (2019) – Desalojo Notarial
Regula el procedimiento de desalojo con intervención notarial, aplicable a contratos con cláusula de allanamiento a futuro y firmas legalizadas.
Relevancia:
Permite recuperar el inmueble en plazos breves mediante un procedimiento simplificado, sin proceso judicial completo.
5. Ley N.º 32430 (2025) – Ley de Arrendamiento Justo
Reforma la tributación de los alquileres en el Impuesto a la Renta.
Relevancia:
A partir de 2026, las personas naturales solo tributan el 5% sobre los alquileres efectivamente cobrados, no sobre montos impagos. Incentiva la formalización del mercado de alquileres.
6. Ordenanzas Municipales de Lima Metropolitana
La Municipalidad Metropolitana de Lima (MML) y las municipalidades distritales regulan aspectos complementarios sobre uso de suelo, zonificación, licencias, seguridad y arbitrios de inmuebles arrendados.
Relevancia:
Determinan la compatibilidad de uso de locales (por ejemplo, si un inmueble puede usarse para comercio, industria o vivienda), así como obligaciones administrativas y de seguridad.
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II. Derecho de Superficie (Cesión de Suelo en Sentido Amplio)
El Derecho de Superficie es la figura jurídica prevista en el Código Civil peruano (arts. 1030 al 1039) que permite que una persona natural o jurídica use, goce o edifique sobre un terreno ajeno por un plazo de hasta 99 años, sin adquirir la propiedad del suelo.
gavel Nota terminológica:
Aunque coloquialmente se habla de "cesión de suelo", el término técnico en la legislación peruana es Derecho de Superficie. La "cesión de suelo" carece de reconocimiento normativo expreso y no debe confundirse con el arrendamiento o con la cesión de uso estatal.
1. Código Civil del Perú – Artículos 1030 al 1039
El artículo 1030 establece:
"Puede constituirse el derecho de superficie por el cual el superficiario goza de la facultad de tener temporalmente una construcción en propiedad separada sobre o bajo la superficie del suelo. Este derecho no puede durar más de noventa y nueve años."
Relevancia:
- Crea un derecho real registrable distinto del arrendamiento
- Permite construir, usar o explotar un terreno ajeno sin adquirirlo
- A su vencimiento, el suelo y las edificaciones revierten al propietario salvo pacto distinto
- Es transmisible, heredable, hipotecable y requiere inscripción en SUNARP
2. Diferencias entre Arrendamiento y Derecho de Superficie
| Aspecto |
Arrendamiento |
Derecho de Superficie |
| Naturaleza jurídica |
Contrato civil (derecho personal) |
Derecho real inscribible |
| Duración máxima |
10 años (renovable) |
99 años |
| Objeto |
Uso y disfrute del bien existente |
Construcción o uso del terreno ajeno |
| Forma |
Documento privado o escritura |
Escritura pública obligatoria |
| Inscripción |
Opcional (seguridad frente a terceros) |
Obligatoria (para efectos reales) |
| Efecto al vencimiento |
Desocupación del bien |
Reversión del terreno y edificación al propietario |
Relevancia práctica:
El derecho de superficie es ideal para proyectos inmobiliarios o comerciales de largo plazo, asociaciones público-privadas o alianzas entre empresas que desean aprovechar un terreno sin transferir la propiedad.
3. Formalidades Esenciales
Para su validez y oponibilidad frente a terceros:
- Debe constar en escritura pública
- Debe inscribirse en el Registro de Predios de SUNARP
- Puede establecerse con o sin contraprestación económica
- Debe definirse con precisión: plazo, destino del terreno, derechos y obligaciones del superficiario, y reglas de reversión
4. Ejemplo
Una empresa A concede a una empresa B el derecho de superficie sobre un terreno industrial por 75 años para desarrollar una planta. B construye, opera y puede hipotecar su derecho. Al finalizar el plazo, el terreno y las edificaciones retornan a A, salvo pacto de compensación o renovación.
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III. Jurisprudencia Relevante
-
IV Pleno Casatorio Civil (Cas. N.º 2195-2011)
Determina que, una vez resuelto un contrato de arrendamiento, el inquilino pasa a ser poseedor precario.
-
Casación N.º 4887-2019 (Sala Civil Permanente, 2022)
Señala que el pago posterior al aviso de resolución no renueva el contrato y que el arrendatario puede ser desalojado.
-
Casación N.º 3192-2016-Lima (Derecho de Superficie)
Reconoce que el derecho de superficie es independiente del dominio del terreno y que su inscripción lo protege frente a terceros.
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Preguntas Frecuentes
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¿Qué norma regula el alquiler de inmuebles en el Perú?
El Código Civil (arts. 1666 – 1708), complementado por las leyes 30201, 30933 y 32430.
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¿Cuál es la duración máxima de un contrato de arrendamiento?
10 años. Para plazos mayores, debe renovarse o emplearse la figura del Derecho de Superficie.
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¿Qué diferencia hay entre arrendamiento y derecho de superficie?
El arrendamiento otorga solo un derecho de uso temporal; el derecho de superficie concede un derecho real registral con facultad de construir y explotar el terreno hasta por 99 años.
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¿Puede existir derecho de superficie entre particulares?
Sí. Cualquier persona natural o jurídica puede constituirlo mediante escritura pública e inscripción en SUNARP.
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¿Se paga renta en el derecho de superficie?
Puede pactarse una contraprestación periódica o única, pero no es requisito legal.
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¿Qué ocurre al vencer el derecho de superficie?
El terreno y lo edificado revierten al propietario original, salvo pacto en contrario.
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¿Los alquileres deben inscribirse en SUNARP?
Solo si se desea oponibilidad frente a terceros. En cambio, el derecho de superficie debe inscribirse obligatoriamente.
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Fuentes Normativas
- descriptionCódigo Civil del Perú (1984) – arts. 1666-1708 y 1030-1039
- descriptionD. Leg. N.º 1177 (2015) – Arrendamiento para Vivienda
- descriptionLey N.º 30201 (2014) – Allanamiento a Futuro
- descriptionLey N.º 30933 (2019) – Desalojo Notarial
- descriptionLey N.º 32430 (2025) – Arrendamiento Justo
- descriptionSUNARP – Reglamento del Registro de Predios (Derechos Reales)
- descriptionJurisprudencia de la Corte Suprema (2011-2022)
- descriptionDoctrina: LP Derecho, PUCP Revista Ius et Veritas, Colegio de Notarios del Perú
Nota: Este documento tiene fines informativos y no sustituye la asesoría jurídica profesional. Toda la normativa citada se encuentra vigente en el territorio de la República del Perú.
