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I. Marco Legal del Arrendamiento de Inmuebles en el Perú
1. Código Civil del Perú (1984)
Regulado en los artículos 1666 al 1712, el arrendamiento es definido como el contrato por el cual "el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida".
Relevancia:
- Base jurídica de todos los alquileres en el país
- Plazo máximo de 10 años, salvo renovación
- Posibilidad de inscripción en SUNARP para protección frente a terceros
- Aplicable tanto a inmuebles de vivienda como comerciales o industriales
2. Decreto Legislativo N.º 1177 (2015) – Régimen de Promoción del Arrendamiento para Vivienda
Establece un régimen especial para fomentar el alquiler formal de viviendas. Crea el Formulario Único de Arrendamiento (FUA) y el Registro Administrativo de Arrendamiento (RAV).
Relevancia:
Simplifica y formaliza el alquiler habitacional, brindando mayor seguridad jurídica y acceso a mecanismos rápidos de ejecución en caso de incumplimiento.
3. Ley N.º 30201 (2014) – Cláusula de Allanamiento a Futuro
Permite incorporar una cláusula de allanamiento a futuro para acceder, cuando corresponda, a procedimientos especiales de restitución/desalojo por falta de pago o vencimiento de plazo, según el régimen aplicable.
Relevancia:
Permite al propietario solicitar desalojo inmediato cuando:
- El arrendatario adeuda más de dos meses y quince días de renta, o
- No desocupa el inmueble al vencimiento del contrato
Para acceder a procedimientos especiales de restitución/desalojo, el contrato debe cumplir las formalidades exigidas por el régimen aplicable (por ejemplo, FUA o escritura pública, según corresponda).
4. Ley N.º 30933 (2019) – Desalojo Notarial
Regula el procedimiento de desalojo con intervención notarial, aplicable a contratos que cumplan los requisitos de la Ley 30933 (p. ej., FUA o escritura pública, cláusula de allanamiento a futuro, sometimiento expreso a la Ley 30933 y cuenta bancaria para el pago de la renta).
Relevancia:
Permite recuperar el inmueble en plazos breves mediante un procedimiento simplificado, sin proceso judicial completo.
5. Ley N.º 32430 (2025) – Ley de Arrendamiento Justo
Reforma la tributación de los alquileres en el Impuesto a la Renta.
Relevancia:
A partir del 1 de enero de 2026, la renta de primera categoría por arrendamiento se imputa bajo criterio de lo percibido (cobrado), evitando tributar por montos no cobrados, manteniendo la tasa aplicable. Incentiva la formalización del mercado de alquileres.
6. Ordenanzas Municipales de Lima Metropolitana
La Municipalidad Metropolitana de Lima (MML) y las municipalidades distritales regulan aspectos complementarios sobre uso de suelo, zonificación, licencias, seguridad y arbitrios de inmuebles arrendados.
Relevancia:
Determinan la compatibilidad de uso de locales (por ejemplo, si un inmueble puede usarse para comercio, industria o vivienda), así como obligaciones administrativas y de seguridad.
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II. Derecho de Superficie (Cesión de Suelo en Sentido Amplio)
El Derecho de Superficie es la figura jurídica prevista en el Código Civil peruano (arts. 1030 al 1034) que permite que una persona natural o jurídica use, goce o edifique sobre un terreno ajeno por un plazo de hasta 99 años, sin adquirir la propiedad del suelo.
gavel Nota terminológica:
Aunque coloquialmente se habla de "cesión de suelo", el término técnico en la legislación peruana es Derecho de Superficie. La "cesión de suelo" carece de reconocimiento normativo expreso y no debe confundirse con el arrendamiento o con la cesión de uso estatal.
1. Código Civil del Perú – Artículos 1030 al 1039
El artículo 1030 establece:
"Puede constituirse el derecho de superficie por el cual el superficiario goza de la facultad de tener temporalmente una construcción en propiedad separada sobre o bajo la superficie del suelo. Este derecho no puede durar más de noventa y nueve años."
Relevancia:
- Crea un derecho real registrable distinto del arrendamiento
- Permite construir, usar o explotar un terreno ajeno sin adquirirlo
- A su vencimiento, el suelo y las edificaciones revierten al propietario salvo pacto distinto
- Es transmisible, heredable, hipotecable y requiere inscripción en SUNARP
2. Diferencias entre Arrendamiento y Derecho de Superficie
| Aspecto |
Arrendamiento |
Derecho de Superficie |
| Naturaleza jurídica |
Contrato civil (derecho personal) |
Derecho real inscribible |
| Duración máxima |
10 años (renovable) |
99 años |
| Objeto |
Uso y disfrute del bien existente |
Construcción o uso del terreno ajeno |
| Forma |
Documento privado o escritura |
Escritura pública obligatoria |
| Inscripción |
Opcional (seguridad frente a terceros) |
Obligatoria (para efectos reales) |
| Efecto al vencimiento |
Desocupación del bien |
Reversión del terreno y edificación al propietario |
Relevancia práctica:
El derecho de superficie es ideal para proyectos inmobiliarios o comerciales de largo plazo, asociaciones público-privadas o alianzas entre empresas que desean aprovechar un terreno sin transferir la propiedad.
3. Formalidades Esenciales
Para su validez y oponibilidad frente a terceros:
- Debe constar en escritura pública
- Debe inscribirse en el Registro de Predios de SUNARP
- Puede establecerse con o sin contraprestación económica
- Debe definirse con precisión: plazo, destino del terreno, derechos y obligaciones del superficiario, y reglas de reversión
4. Ejemplo
Una empresa A concede a una empresa B el derecho de superficie sobre un terreno industrial por 75 años para desarrollar una planta. B construye, opera y puede hipotecar su derecho. Al finalizar el plazo, el terreno y las edificaciones retornan a A, salvo pacto de compensación o renovación.
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III. Jurisprudencia Relevante
-
IV Pleno Casatorio Civil (Cas. N.º 2195-2011)
Determina que, una vez resuelto un contrato de arrendamiento, el inquilino pasa a ser poseedor precario.
-
Casación N.º 4887-2019 (Sala Civil Permanente, 2022)
Señala que el pago posterior al aviso de resolución no renueva el contrato y que el arrendatario puede ser desalojado.
-
(Opcional) Jurisprudencia sobre derecho de superficie:
incluir solo una referencia verificable de la Corte Suprema del Perú (número de casación, sala y año) vinculada específicamente al derecho de superficie.
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Preguntas Frecuentes sobre Arrendamientos
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¿Qué es un contrato de arrendamiento y para qué sirve?
Un contrato de arrendamiento es un documento legal que establece los términos y condiciones bajo los cuales un propietario (arrendador) cede el uso temporal de un inmueble a otra persona (arrendatario) a cambio de una renta mensual. En el Perú, está regulado por el Código Civil (artículos 1666 al 1712) y sirve para proteger los derechos de ambas partes, definir obligaciones, y establecer mecanismos de resolución de conflictos.
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¿Es obligatorio registrar el contrato de alquiler en SUNARP?
No es obligatorio, pero sí es altamente recomendable. El registro en SUNARP otorga oponibilidad frente a terceros, lo que significa que el contrato será respetado incluso si el inmueble se vende a otra persona. La inscripción en SUNARP no es un requisito general del procedimiento de la Ley 30933; sin embargo, puede ser recomendable para oponibilidad frente a terceros y seguridad jurídica según el caso.
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¿Qué es el desalojo notarial y cómo funciona la Ley 30933?
La Ley 30933 y su Reglamento (D.S. 017-2019-VIVIENDA), vigentes desde 2019, regulan un procedimiento de desalojo con intervención notarial. Entre los requisitos principales se encuentran: (1) contrato en Formulario Único de Arrendamiento (FUA) para vivienda o en escritura publica, (2) cláusula de allanamiento a futuro, (3) cláusula de sometimiento expreso a la Ley 30933, (4) señalamiento de la cuenta bancaria para el pago de la renta, y (5) requerimiento de restitución mediante carta notarial. Notificado el requerimiento, el arrendatario tiene 5 días hábiles para acreditar que no se configura la causal invocada, conforme al procedimiento previsto.
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¿Cuántos meses de garantía puedo solicitar al inquilino?
En el Perú no existe un límite legal máximo para la garantía (depósito de seguridad). La práctica comercial común es solicitar entre 1 y 3 meses de renta. La garantía debe ser devuelta al arrendatario al finalizar el contrato, descontando danos al inmueble o deudas pendientes debidamente acreditadas, conforme a lo pactado y a las obligaciones asumidas por las partes.
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¿Qué impuestos y tributos debo pagar por alquilar un inmueble?
Para personas naturales: Se aplica el Impuesto a la Renta de Primera Categoría. El impuesto equivale a 5% del alquiler (puede expresarse como 6.25% aplicado sobre el 80% del monto, lo que da el mismo resultado). Declaración/pago ante SUNAT (por ejemplo, Formulario Virtual N.° 1683, según corresponda).
Para personas jurídicas: Impuesto a la Renta de Tercera Categoría (29.5% sobre utilidades netas). El IGV aplica si el arrendamiento esta gravado y el arrendador actua como sujeto del IGV, según el caso.
Tributos municipales: Impuesto Predial (anual) y Arbitrios Municipales (limpieza, serenazgo, parques). Son responsabilidad del arrendador salvo pacto en contrario.
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¿Qué diferencia hay entre arrendamiento y derecho de superficie?
Arrendamiento (Art. 1666-1712): Contrato temporal que otorga solo derecho de uso del inmueble a cambio de renta. Duración máxima 10 años. Es un derecho personal/obligacional.
Derecho de Superficie (Art. 1030-1034): Derecho real que permite construir o mantener edificaciones sobre terreno ajeno hasta por 99 años. Requiere escritura pública e inscripción obligatoria en SUNARP. Al vencer, las construcciones revierten al propietario del suelo salvo pacto contrario.
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¿Puede el inquilino subarrendar el inmueble a terceros?
Según el artículo 1692 del Código Civil, el arrendatario no puede subarrendar el bien ni ceder el contrato sin autorización escrita del arrendador. El incumplimiento es causal de resolución del contrato (Art. 1697 inc. 3). Si se autoriza, el subarriendo no puede exceder el plazo ni condiciones del contrato original.
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¿Cómo puedo terminar el contrato antes del plazo pactado?
Por el arrendador (Art. 1697): Falta de pago (2+ meses), destino diferente al pactado, subarriendo sin autorización, actos contra el orden público.
Por el arrendatario (Art. 1698): No entrega del bien, vicios que impidan el uso, perturbación en la posesión.
Mutuo acuerdo: Las partes pueden terminar en cualquier momento mediante documento con firmas legalizadas.
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¿Qué pasa si el propietario vende el inmueble mientras está alquilado?
El artículo 1708 del Código Civil protege al arrendatario:
Contrato inscrito en SUNARP: El nuevo propietario debe respetar el contrato hasta su vencimiento.
Contrato no inscrito: El nuevo propietario puede terminar el arrendamiento, pero debe dar 3 meses de plazo para desocupar.
Derecho de preferencia: Si se pactó, el arrendatario puede comprar en las mismas condiciones ofrecidas a terceros.
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¿Puedo vender los flujos de renta futuros a un inversionista?
Sí, mediante la cesión de créditos (artículos 1206-1217 CC). El arrendador puede transferir a un inversionista el derecho a cobrar las rentas futuras. Requisitos: (1) contrato de cesión por escrito, (2) notificación fehaciente al arrendatario (Art. 1215), (3) el arrendatario pagará directamente al cesionario. La cesión no transfiere la propiedad del inmueble ni las obligaciones del arrendador.
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¿Cómo alquilar un inmueble que pertenece a varios copropietarios?
El artículo 971 del Código Civil establece:
Decisión por mayoría: Se requiere acuerdo de copropietarios que representen más del 50% de las cuotas de propiedad.
Unanimidad: Para contratos mayores a 10 años o que impliquen gravámenes.
Responsabilidad solidaria: Todos los copropietarios responden solidariamente ante el arrendatario (Art. 1183 CC).
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¿Necesito el consentimiento de mi cónyuge para alquilar un inmueble?
Depende del régimen patrimonial:
Sociedad de gananciales (Art. 315 CC): Si el inmueble es bien social, en la practica suele requerirse intervencion de ambos conyuges o poder del otro, especialmente cuando se busca elevar a escritura publica, inscribir, o cuando el acto pueda considerarse de disposicion/gravamen segun el caso.
Bienes propios (Art. 303 CC): Cada cónyuge puede arrendar libremente sus bienes propios.
Separación de patrimonios: Cada cónyuge administra sus bienes sin autorización del otro.
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¿Cuál es la duración máxima de un contrato de arrendamiento?
10 años según el Código Civil. Para plazos mayores, debe renovarse o emplearse la figura del Derecho de Superficie (hasta 99 años).
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¿El contrato generado por esta herramienta tiene validez legal?
Sí, el contrato cumple con los requisitos del Código Civil Peruano. Para mayor seguridad jurídica: (1) formalizar el contrato con la forma que corresponda al mecanismo que se quiera utilizar (por ejemplo, FUA o escritura publica, segun el caso), (2) considerar la inscripción en SUNARP para oponibilidad frente a terceros, (3) consultar con un abogado para casos complejos. Graf y Asociados S.A.C. no se hace responsable por el uso indebido de los documentos generados.
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¿Qué diferencia hay entre "contrato de alquiler" y "contrato de arrendamiento"?
En el Perú, ambos términos son sinónimos y se usan indistintamente. El término técnico-legal en el Código Civil es "arrendamiento" (artículos 1666-1712).
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Fuentes Normativas
- descriptionCódigo Civil del Perú (1984) – arts. 1666-1708 y 1030-1039
- descriptionD. Leg. N.º 1177 (2015) – Arrendamiento para Vivienda
- descriptionLey N.º 30201 (2014) – Allanamiento a Futuro
- descriptionLey N.º 30933 (2019) – Desalojo Notarial
- descriptionLey N.º 32430 (2025) – Arrendamiento Justo
- descriptionSUNARP – Reglamento del Registro de Predios (Derechos Reales)
- descriptionJurisprudencia de la Corte Suprema (2011-2022)
- descriptionDoctrina: LP Derecho, PUCP Revista Ius et Veritas, Colegio de Notarios del Perú
Nota: Este documento tiene fines informativos y no sustituye la asesoría jurídica profesional. Toda la normativa citada se encuentra vigente en el territorio de la República del Perú.
