EL ÉXODO DE $213 MILLONES - ¿SMART MONEY O CAPITAL TARDÍO?
La Paradoja del Timing: Comprando en el Pico
La cifra de $213M en inversiones inmobiliarias peruanas en Miami en 2024 es récord histórico, pero revela un timing cuestionable. Mientras los peruanos colocaban cantidades récord, el mercado ya mostraba señales de corrección:
- Miami 2024-2025: El Mercado en Corrección
- Precios cayeron 8-10% desde los picos de 2022
- Mayor riesgo de burbuja global (UBS Bubble Index 2024)
- Ventas colapsaron 72% desde el pico
- Inventario de condos subió 24% anual
- Precios 24% sobrevalorados (Realty Check)
- Valor promedio casa: $589K, bajando mensualmente
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- El Fondo del Mercado (2008-2012)
- 2009: Condos se vendían a 25% del precio 2005
- 2010: Solo 9 ventas de lujo ($111M)
- 2011: Precio promedio $370K
- Caída total desde el pico 2006: -52.7%
- El Periodo Dorado (2013-2015)
- 2013: $383M en ventas de lujo
- 2014: $484M
- 2015: $531M
- Ganancias: 150-200% hasta 2022
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- Familias compraron en 2012 por $300K, hoy valen $900K+
- Inversores 2010-2011 multiplicaron capital 3-4x
- El éxodo inteligente fue silencioso, no mediático
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Ivan Zalaquett (KW) en 2024: “Clientes con dinero creen que es riesgoso invertir aquí, miran a Miami”.
Razones del mal timing:
- Pánico político: 6 presidentes en 7 años
- FOMO: Éxitos de otros latinos
- Boom mediático 2020-2022
- Comparación errónea: Lima vs Miami sin considerar el ciclo
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- Pérdida inmediata: 8-10% ($17-21M)
- Ilíquido: 11.4 meses de inventario
- HOA fees: $800-1,500/mes
- Seguros: +40-60%
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- Comprador 2012: Pagó $300K, hoy vale $900K = +200%
- Comprador 2024: Pagó $900K, hoy vale $810K = -10% + iliquidez
- Contexto Político que Provocó el Pánico
- Dina Boluarte: 93% desaprobación
- $22,490M fuga de capitales (2021-2023)
- 82 congresistas bajo investigación
- Sol estable: 3.75 PEN/USD
- Compraron en máximos históricos
- Pagaron cash sin tasas bajas
- Entraron justo antes de la corrección
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- 2010-2015: Éxodo silencioso al fondo
- 2024: Éxodo mediático en el pico
- Resultado: El dinero inteligente ya había triplicado su inversión
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- Mejor comprar cuando nadie habla (2010-2012)
- Cuando todos hablan, ya es tarde (2022-2024)
- Pánico local ≠ buena compra exterior
Conclusión: No todo el capital que sale es inteligente. Los $213M de 2024 no son "smart money", son capital asustado comprando refugio caro. El verdadero smart money compró Miami cuando nadie quería, no cuando todos celebraban.
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