El comprador paga el impuesto de alcabala (3% sobre el mayor entre precio y autoavalúo, menos 10 UIT de tramo inafecto). El vendedor paga impuesto a la renta de segunda categoría (5% sobre la ganancia neta). Si es primera venta por constructora, se paga IGV (18%) en lugar de alcabala. Ambos pagos son previos a la firma de escritura pública.

SUNARP es la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos del Perú. Administra el Registro de Predios, donde se inscriben las propiedades inmuebles. Inscribir tu compra en SUNARP te protege frente a terceros: si alguien más reclama el mismo inmueble, quien inscribió primero tiene prioridad (Art. 2016 del Código Civil). Sin inscripción, tu derecho existe solo entre tú y el vendedor.

Las arras confirmatorias (Art. 1477 CC) son una señal de compromiso: si el contrato se cumple, se aplican al precio; si se incumple, la parte afectada las retiene y puede reclamar daños adicionales. Las arras de retractación (Art. 1480 CC) permiten salirse legítimamente del contrato: quien se retracta pierde las arras o devuelve el doble. Las arras de retractación son incompatibles con la cláusula penal.

Es un documento oficial emitido por la municipalidad que resume las reglas de construcción para un terreno: zonificación, usos permitidos, altura máxima, coeficiente de edificabilidad, retiros, área libre, densidad y estacionamientos. Tiene vigencia de 36 meses y es el primer documento que se debe obtener antes de comprar un terreno para desarrollo o diseñar un proyecto.

La Ley 28194 y el DL 1529 obligan a que pagos superiores a S/ 2,000 o US$ 500 se realicen a través del sistema financiero (transferencia bancaria, cheque). En compraventa de inmuebles siempre aplica porque los montos superan el umbral. Pagar en efectivo sin bancarizar impide deducir el gasto tributariamente y puede generar alertas de lavado de activos ante la UIF.

Es el proceso de convertir un terreno rústico (sin servicios urbanos) en terreno urbano apto para construcción. Implica diseñar la lotización, construir pistas, veredas, redes de agua, desagüe y electricidad, y destinar áreas de aporte (parques, educación). Requiere aprobación municipal y culmina con la inscripción de los nuevos lotes en SUNARP.

La TIR (Tasa Interna de Retorno) es la rentabilidad anualizada de un proyecto inmobiliario. Es la tasa de descuento que hace que el Valor Actual Neto (VAN) sea cero. En el mercado peruano, una TIR de 15-20% es buena para proyectos de bajo riesgo, 20-30% para proyectos estándar, y más de 30% es excelente pero debe verificarse.

Sí, con una excepción importante: el Art. 71 de la Constitución prohíbe que extranjeros adquieran inmuebles dentro de los 50 kilómetros de la frontera terrestre y marítima. Fuera de esa zona, no hay restricción. Sin embargo, los no domiciliados pagan tasas de impuesto a la renta más altas: 30% sobre renta bruta de alquiler y 30% sobre precio bruto de venta.