¿Ha transformado el COVID el mercado inmobiliario?
Esto de alguna manera es un tema que ya tocamos cuando discutimos el mercado de oficinas hace algunos meses. En ese momento ya indicábamos que el mercado de oficinas sería duramente golpeado (más que otros tipos de inmueble) y dimos nuestras razones para ello. Como esperábamos, seguimos viendo un deterioro en dicho mercado pero vemos un renacimiento en el interés en otros tipos de inmueble: almacenes y terrenos (tanto industriales como residenciales). Esto era exactamente lo que esperábamos ante un escenario en que el consumo interno se deprime pero el motor exportador del país empieza a revivir. Cuando hablamos de "renacimiento", debemos acotar de que se trata de un interés, sí, pero a un nivel de precios menor que el del mercado pre-COVID. Tal como enseñamos en un anterior post sobre estadísticas del volumen de transacciones inmobiliarias, éstas se recuperan pero a un mucho menor nivel de la crisis. Ahora le pregunta es: ¿Debo vender/comprar ahora o esperar? No tenemos bola de cristal, pero aquí les detallo algunas de nuestras consideraciones: - La crisis es profunda. - La contracción en la demanda también. - El desempleo es masivo. - Esto a pesar de que el gobierno (BCR y Ministerio de Economía) han inyectado liquidez y han aumentado el gasto de una manera nunca antes vista (al menos desde que tengo memoria). - El gobierno ha atacado así la crisis de liquidez en el sistema y ha evitado que buena parte de la cadena de pagos se rompa. - Finalmente, los yields (retornos) sobre la inversión inmobiliaria antes de la crisis, eran bastante bajos. De hecho, los más bajos desde que operamos como inmobiliaria. - En otras palabras: un mercado sobrevalorado como punto de partida. - Ahora bien, todos sabemos que el apoyo fiscal y monetario tiene límites. En otras palabras: el gobierno no es todopoderoso ad-infinitum. En algún momento tendrá que retirarse del mercado y de su apuntalamiento artificial. En ese escenario, hablamos de una crisis ya no de liquidez, sino de la verdadera crisis de solvencia económica de las empresas. Como dice Warren Buffett : "Solo descubres quién nada desnudo cuando baja la marea". Tememos que muchos terminarán desnudos. Cuando eso suceda, ¿cómo se reflejará esto en el mercado inmobiliario? Y con esto regresamos a la bola de cristal: No lo tenemos pero nos inclinamos a pensar de que el fondo de la crisis está más adelante, por lo menos a nivel de precios, y sobretodo cuando los bancos entren a liquidar portafolios de inmuebles. Como de costumbre en todas las crisis, quienes tengan la liquidez, serán los que tengan la posibilidad de adquirir inmuebles a precios que ofrecerán un retorno sobre la inversión que resultará interesante en el futuro. Como es usual, nos ponemos a su disposición para aconsejarle de la manera más ética y profesional en torno al mercado y a sus necesidades inmobiliarias específicas. Saludos cordiales, Alfredo Graf [email protected]
