LAS CIFRAS DETRÁS DEL LADRILLO PERUANO (Y SUS BEMOLES)
Las cifras detrás del ladrillo peruano (y sus bemoles)
Dinero & Carry
BCRP: tasa de referencia ⇩ a 4,50 % (9-may-25).
Hipoteca bancaria promedio (MN): 7,74 % (abr-25).
Renta bruta residencial Lima: 5,23 %.
Con un LTV 75-80 % el carry queda -0,8 p.p.
¿Dónde truena? FX: 66 % de la deuda nueva está en soles, pero 44 % de los alquileres mid-high se pacta en USD. Un NDF 12 m cuesta ~1,3 %; si el sol cede >3 %, el carry ligeramente negativo se vuelve aún más negativo.
Demanda Real
Ingreso laboral urbano 2024: +6 % nominal / +3,6 % real.
Déficit habitacional estructural: 1,8 M de hogares (MVCS) << aunque siempre he sospechado de estos déficits. A precio cero la demanda es casi infinita >>.
PIB 1T25: +3,9 % a/a; construcción apenas +0,4 %.
Precios & Rentas (Lima)
Ticket 2 hab / 60 m²: S/ 420 000.
Alquiler medio: S/ 2 061/mes (34 S/m²).
Jesús María: 34-55 S/m²; monoambiente 38 m² ⇢ 55 S/m².
Magdalena: 60 m² firmados ≈ 38 S/m² (≈ S/ 2 300).
“Lima Top”: precio de venta ≈ US$ 2 000/m² (≈ S/ 7 020).
Oferta nueva
Lanzamientos 2024: -12 % a/a (ASEI).
Meses para vender: de 16-17 ⇢ 13-14.
El inventario se contiene más por prudencia de oferta preventa que por mayor absorción.
Oficinas clase A (CBD)
Vacancia 1T25: 13,9 %.
Renta pedida: US$ 16,4 /m²/mes.
Cap Rate “core” (NOI real, vacancia incluida): ~6,7 %. Ojo con los Excel “Alicia en el País de las Maravillas”.
Riesgos que no caben en Excel
FX & NDF: mezcla de shock externo + pánico y adiós a varios años de renta (ver 2013-14).
Mora hipotecaria: aún baja (2,9 %), pero el menor carry adelgaza el cushion.
LTV post-pandemia: 72 % → 78 %.
Huella ambiental: el debut de bonos EDGE contrasta con 25 ríos amazónicos recibiendo relaves; el green-premium es eco window dressing.
Moraleja del deal junkie
El ladrillo limeño todavía paga… al contado. El apalancado necesita cubrir FX y sospechar de cualquier “cap rate: 9 %” que llegue en linda presentación por WhatsApp.
”Se ha escrito más ficción en Excel que en Word”
<< refrán financiero >>
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