Tasaciones Inmobiliarias en Perú: La Importancia de los Datos Transaccionales y el Método de Comparables
La tasación inmobiliaria es un proceso mediante el cual se estima el valor de un bien inmueble, ya sea una vivienda, un local comercial, un terreno, entre otros. Este proceso es fundamental para determinar el precio justo de una propiedad en un momento específico, siendo de gran utilidad en transacciones inmobiliarias, y financiamiento hipotecario. Sin embargo, una tasación inmobiliaria puede resultar poco fiable cuando los tasadores no cuentan con datos transaccionales y se basan en métodos inadecuados para valorar los inmuebles, especialmente los comerciales.
Métodos de tasación inmobiliaria y la importancia de datos transaccionales
Existen varios métodos para realizar una tasación inmobiliaria, entre los cuales destacan el método de comparables, el método de ingresos y el método de reposición. Uno de los más utilizados es el método de comparables, que consiste en comparar el inmueble en cuestión con otros similares que hayan sido vendidos recientemente en la misma zona. Sin embargo, este método puede resultar poco fiable si se basa en precios solicitados en portales inmobiliarios en lugar de precios reales de transacciones.
Por ejemplo, si un tasador utiliza precios solicitados en anuncios publicados hace más de un año en portales inmobiliarios, es probable que estos precios no reflejen la realidad del mercado actual. Los precios solicitados no siempre coinciden con los precios de venta reales, ya que pueden estar inflados por las expectativas de los propietarios o no haber sido actualizados en función de las condiciones cambiantes del mercado.
En este sentido, es fundamental que los tasadores cuenten con datos transaccionales, es decir, información sobre precios reales de transacciones inmobiliarias recientes en la zona donde se ubica el inmueble. De esta manera, podrán realizar una valoración más precisa y acorde con la realidad del mercado.
El método de flujos esperados, también conocido como CAP rate, es especialmente útil para valorar inmuebles comerciales, ya que se basa en los ingresos que genera la propiedad y no solo en comparables. Sin embargo, este método usualmente no es aplicado en Perú, lo que puede llevar a tasaciones poco informativas desde el punto de vista del inversionista.
La búsqueda del precio de mercado
El objetivo principal de una tasación inmobiliaria es encontrar el precio de mercado de un inmueble, es decir, el precio en el que la curva de la oferta coincide con la curva de la demanda, con una transacción en un plazo razonable y con una exposición adecuada del inmueble. Cuando un tasador satisface los anhelos de precio de un propietario (la llamada "tasación a gusto del cliente") sin tener en cuenta la realidad del mercado, no solo se hace un flaco favor a sí mismo, sino también al propietario y a los interesados en la transacción.
La necesidad de la liberación de datos inmobiliarios transaccionales en Perú
Es claro que en el caso del Perú, el Cuerpo Técnico de Tasadores podría impulsar iniciativas para que el Congreso de la República por ley y reglamento, y la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP) en su ejecución, liberen los datos inmobiliarios transaccionales. Es inaudito que la valorización del mayor patrimonio de los peruanos, es decir, el patrimonio inmobiliario, esté calculado con bases tan pobres.
