Blog

Imagine que vive en un edificio donde un vecino, mes tras mes, deja de pagar la cuota de mantenimiento. Este dinero es vital para la limpieza, seguridad, funcionamiento del ascensor y, en muchos casos, cubre el recibo de agua de todo el condominio. La frustración de los demás propietarios crece, las finanzas se resienten y surge la pregunta que genera división en muchas juntas directivas: "¿Podemos cortarle el agua para presionarlo?"

Es una tentación comprensible, pero una medida que el marco legal peruano prohíbe de manera tajante. Este blog no es sobre la irritación que genera la morosidad, sino sobre los límites legales y los derechos fundamentales que prevalecen, incluso frente a una deuda.

EL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL Y EL AGUA COMO DERECHO FUNDAMENTAL

La respuesta definitiva no proviene de un reglamento interno, sino de una sentencia del máximo intérprete de la Constitución.

En el Expediente N° 3668-2009-PA/TC, el Tribunal Constitucional resolvió un caso en el que un tercero (no la empresa proveedora) cortó el suministro de agua a una persona. El fallo fue claro y de obligatorio cumplimiento: ordenó la restitución inmediata del servicio.

El fallo fue categórico: ordenó la restitución inmediata del servicio. La fundamentación es de la mayor relevancia, pues el TC estableció que el acceso al agua es un derecho constitucional y que su suspensión arbitraria afecta derechos esenciales conexos, como el derecho a la dignidad personal y a la salud. Este precedente obligatorio deja claro que, aunque una deuda de mantenimiento es un incumplimiento contractual, no puede ser sancionada con la vulneración de un derecho humano básico.

Por lo tanto, mientras que la empresa de servicios públicos (como Sedapal) tiene una potestad regulatoria y contractual para suspender el suministro por falta de pago directo a ella, esa facultad no se transfiere ni puede ser ejercida por una Junta de Propietarios. Un condominio no puede asumir funciones punitivas de este tipo.

Lo que SÍ pueden hacer las juntas de propietarios:

Frente a la impotencia que genera no poder cortar servicios básicos, la ley proporciona herramientas legales y progresivas para enfrentar la morosidad. La clave está en actuar de manera organizada y documentada.

1. Comenzar por el diálogo

La primera respuesta nunca debe ser la confrontación. El diálogo directo y la búsqueda de acuerdos de pago razonables resuelven un alto porcentaje de casos. Si esto falla, el siguiente paso es invitar formalmente al propietario a exponer su situación ante la Junta de Propietarios. Esto aporta transparencia y otorga una oportunidad formal.

2. Medidas de presión intermedia

Si la morosidad persiste, se debe elevar la formalidad con una carta notarial, que sirve como prueba fehaciente del requerimiento y que además establece una fecha cierta de comunicación. Paralelamente, y respetando el reglamento interno, la junta puede aplicar restricciones que son plenamente legales:

Prohibición de uso de áreas recreativas (gimnasio, piscina, salón de eventos, sala de usos múltiples ).

Suspensión de servicios accesorios (como la recepción de paquetes por guardianía u otros).

Uso del ascensor (siempre que no se trate de personas con discapacidad u otros.

Otros servicios contratados por la junta de propietarios.

Es importante tomar nota que estas restricciones no pueden aplicarse a servicios vinculados a derechos fundamentales como el libre tránsito (el uso del ascensor en casos de personas con movilidad reducida podría estar protegido) o, por supuesto, al agua y la electricidad del área común.

3. La vía judicial

Cuando todo lo anterior falla, la demanda judicial es el camino correcto y contundente. El sistema peruano favorece a las juntas en este proceso:

Títulos Ejecutivos: Los recibos de mantenimiento impagos tienen mérito ejecutivo. Esto significa que no se necesita un juicio largo para probar la deuda; se puede iniciar directamente un proceso de ejecución para cobrar la deuda, más intereses y costos.

El Decreto Legislativo 1568 añade medidas disuasivas poderosas, como la posibilidad de inscribir una carga en la partida registral de la propiedad del moroso, lo que le impedirá vender o hipotecar su departamento sin antes saldar la deuda de mantenimiento u otros

El respaldo en el Código Civil y la Ley de Propiedad Horizontal

La prohibición de cortar servicios esenciales se enmarca dentro de un ordenamiento jurídico que, si bien otorga herramientas para el cobro, impone límites basados en la dignidad humana. Las normas generales que rigen esta materia son:

• Ley 27157, Ley de Propiedad Horizontal: Esta es la ley especial que regula la organización y funcionamiento de los condominios. Establece la obligatoriedad del pago de las contribuciones (cuotas de mantenimiento) y, de manera crucial, otorga a los recibos de gastos comunes impagos la calidad de "título ejecutivo". Esto significa que son documentos con fuerza suficiente para iniciar directamente un proceso judicial de ejecución forzada, sin necesidad de un juicio previo prolongado para demostrar la deuda.

• Código Civil Peruano: El Código Civil provee el fundamento general. El artículo 1352 establece que “Los contratos se perfeccionan por el consentimiento de las partes, excepto aquellos que, además, deben observar la forma señalada por la ley bajo sanción de nulidad”. El reglamento interno del condominio, aprobado por todos los propietarios, es un contrato con todos sus elementos. Asimismo, el artículo 1219 faculta a cualquier acreedor (en este caso, la Junta de Propietarios actuando en nombre de los condóminos) a exigir judicialmente el cumplimiento de una obligación de pago.

La interpretación es clara: el incumplimiento de pagos genera derechos de cobranza al deudor, siempre y cuando no afecten los derechos fundamentales de la persona morosa.

IMAGENES GENERADAS CON IA TODOS LOS DERECHOS RESERVADOS