OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL ARRENDADOR Y ARRENDATARIO
El alquiler de propiedades es una actividad habitual en nuestro país, lo que suscita numerosas consultas sobre las responsabilidades y derechos tanto del arrendador como del arrendatario.
El Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento publicó el 18 de julio de 2015 en el diario oficial El Peruano el reglamento del Decreto Legislativo N° 1177, donde se detallan las siguientes disposiciones:
Artículo 17.- Obligaciones del Arrendador (PROPIETARIO) y del Arrendatario (INQUILINO)
17.1 Son obligaciones del Arrendador (PROPIETARIO), las siguientes:
a) Entregar el inmueble al Arrendatario, en la fecha y estado convenidos, contra la presentación de la constancia del depósito de la garantía.
b) Permitir al Arrendatario el uso del inmueble durante todo el plazo del contrato.
c) Pagar a nombre del Arrendatario los conceptos complementarios cuando se haya acordado con el Arrendatario y siempre que éste los hubiese depositado en la Cuenta de Abono.
d) Reembolsar las reparaciones impostergables realizadas por el Arrendatario.
e) Mantener la cuenta de abono habilitada con las características y para los fines indicados en los Formularios.
f) Comunicar al Arrendatario, mediante carta notarial, cualquier cambio respecto de la Cuenta de Abono, con una anticipación no menor de tres (03) días calendario al vencimiento de la siguiente renta mensual, el cual surte efecto en la fecha de notificación de la referida carta notarial. En caso de cambio de la Cuenta de Abono, la nueva cuenta tiene que estar constituida en una Entidad financiera ubicada en la misma provincia de la Cuenta de Abono original, conforme al Decreto Legislativo.
g) Recibir el inmueble a la fecha de vencimiento del contrato, suscribiendo el Acta de Recepción, en la cual se indique el estado en el que se encuentra el inmueble.
h) Devolver el importe total de la garantía en un plazo máximo de tres (3) días hábiles de suscrita el Acta de Recepción indicada en el literal precedente, siempre que el inmueble se mantenga en el estado que se entregó, salvo por el deterioro de su uso ordinario.
i) Informar al RAV (Registro administrativo de Arrendamiento) sobre la morosidad en el pago de la renta y conceptos complementarios del inmueble arrendado.
j) Otras que le corresponda conforme a ley.
17.2 Son obligaciones del Arrendatario las siguientes:
a) Cuidar diligentemente el inmueble y usarlo exclusivamente como vivienda.
b) Pagar la garantía al inicio del contrato; la renta, y, de ser el caso, los conceptos complementarios, en el/los plazo(s) convenido(s) y en la cuenta de abono señalada por el Arrendador.
c) Pagar los servicios públicos que le fueran suministrados en beneficio del inmueble, los que tienen la condición de conceptos complementarios.
d) Dar aviso inmediato al Arrendador respecto de cualquier usurpación, perturbación o imposición de servidumbre que se intente contra el inmueble.
e) Permitir que el Arrendador inspeccione por causa justificada el inmueble, previa comunicación realizada con siete (07) días calendario de anticipación.
f) Devolver el inmueble a la fecha de vencimiento del contrato, sin más deterioro que el de su uso ordinario, suscribiendo el Acta de Recepción, en la que se deja constancia del estado en el que se encuentra el inmueble.
g) Efectuar por cuenta y costo propio los gastos de conservación y de mantenimiento ordinarios que sean necesarios para conservar el inmueble en el mismo estado en que fue recibido.
h) Dar aviso inmediato de las reparaciones que deben efectuarse, bajo responsabilidad por los daños y perjuicios resultantes. Si se trata de reparaciones impostergables, el Arrendatario debe realizarlas directamente con derecho a reembolso, siempre que avise al mismo tiempo al Arrendador. El pago de estas reparaciones por cuenta del Arrendatario no pueden imputarse ni compensarse al pago de la renta o de los conceptos complementarios.
i) No introducir mejoras, cambios o alteraciones internas y/o externas en el inmueble, salvo que cuente con el consentimiento previo y por escrito del Arrendador, quedando convenido que aquellos que se introduzcan, quedan en beneficio del mismo sin obligación del Arrendador de pagar su valor.
j) Tolerar las reparaciones que no pueden diferirse hasta el fin del contrato, aun cuando importen privación al uso de una parte de él. Cuando para reparar el inmueble se impide al Arrendatario que use una parte de él, éste tiene derecho a dar por resuelto el contrato o a la rebaja en la renta proporcional, al tiempo y a la parte que no utiliza, salvo que el motivo de la reparación haya sido causado por el Arrendatario.
k) Ser responsable por el uso y por los daños que pudiera causar al inmueble desde el momento en que lo recibe según el artículo 1681° del Código Civil.l) No subarrendar el inmueble materia de arrendamiento, salvo que las partes lo pacten expresamente en el contrato.
Al firmar un contrato de arrendamiento, el propietario (arrendador) cede al inquilino (arrendatario) la posesión del inmueble objeto del acuerdo, mientras que el arrendatario asume la responsabilidad por su cuidado y mantenimiento, conforme a las directrices establecidas en el contrato y las obligaciones especificadas en el reglamento del Decreto Legislativo 1177. Además, pueden establecerse obligaciones adicionales si ambas partes están de acuerdo y las incluyen en el contrato oportunamente. Esto implica que cualquier aspecto no contemplado en el decreto legislativo ni en el contrato no puede ser exigido ni modificado unilateralmente, a menos que el contrato lo permita expresamente.
Ahora bien, ¿qué ocurre en caso de que alguna de las partes incumpla sus obligaciones? Este tema será abordado en la segunda parte.
