Medidas comunes para medir el retorno en inmuebles
CAP RATE:
El Ingreso Operativo Neto (NOI) de una propiedad como porcentaje de su valor. Ya hemos visto esto aquí.
YIELD-ON-COST:
El NOI anticipado de un desarrollo como porcentaje del costo de desarrollo.
Si las tasas de capitalización del mercado son del 5,7% y los Rendimientos sobre Costo para activos similares son del 6,7%, ¿cuánto costaría obtener una propiedad con un NOI de $1M? Comprar una propiedad estabilizada costaría alrededor de $17.5M ($1M/5.7%) o podrías construir una propiedad con $1M de NOI por aproximadamente $14.9M ($1M/6.7%).
TIR:
La tasa anual implícita de crecimiento que se espera generen los flujos de efectivo de una inversión.
Las tasas de capitalización y los Rendimientos sobre Costo son medidas en un momento específico, mientras que la TIR considera el momento y la magnitud de todos los flujos de efectivo durante la vida de una inversión.
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Limitaciones a tener en cuenta
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CAP RATE:
Momento específico. Cambios en alquileres del mercado, vencimientos de arrendamientos y gastos operativos afectan directamente al NOI, por lo que valorar una propiedad simplemente como función del NOI de un año es simplista.
Ignora CapEx: Un edificio de oficinas con un CAP RATE de 7% podría tener fácilmente un retorno real inferior en comparación con una propiedad de almacenamiento con una tasa del 5%. Esto debido a que, de forma recurrente, las propiedades de oficinas usualmente conllevan un componente mayor de CapEx en comparación con el almacenamiento.
YIELD-ON-COST:
Momento específico. El Yield-On-Cost refleja de manera simplista el NOI de un solo año, es por ello que los desarrolladores y operadores se centran en hallar un realista "Yield-On-Cost estabilizado".
Estabilización especulativa. El principal desafío asociado con el Yield-On-Cost se relaciona con el hecho de que el NOI proyectado es inherentemente una suposición. Pequeñas desviaciones en alquileres o gastos respecto a los niveles proyectados pueden llevar a un Yield-On-Cost significativamente menor. Y si lleva más tiempo alquilar una propiedad y/o requiere más capital (a través de mayores costos de desarrollo, costos regulatorios imprevistos, etc.), el denominador del Yield-On-Cost aumenta, reduciendo el resultado del mismo.
TIR:
La TIR está fuertemente influenciada por supuestos en el modelo y es más propensa a ser manipulada con "la magia del Excel y el Powerpoint". Un ingreso conservadoramente calculado puede ser fácilmente superado por una suposición agresivamente calculada.
No hay una solución perfecta y estas no son las únicas medidas. Finalmente, un buen modelo depende principalmente en qué tan reales son sus ingredientes.
¿En qué medida confías más? ¿Cuáles usas con mayor frecuencia?
